Зарубіжний досвід пайового будівництва. Залучення інвестицій у будівництво житла. Вся справа

Надіслати свою гарну роботу до бази знань просто. Використовуйте форму нижче

Студенти, аспіранти, молоді вчені, які використовують базу знань у своєму навчанні та роботі, будуть вам дуже вдячні.

Розміщено на http://www.allbest.ru

Вступ

Висновок

Вступ

В наш час актуального значення набули питання, пов'язані з нерухомістю. І це зрозуміло, оскільки від того, як ми навчимося працювати з цією інституцією – приватною власністю, багато в чому залежать перспективи нашого руху вперед. Нерухомість має стати активним двигуном економічного розвитку.

Ринок нерухомості нерозривно пов'язаний із інвестиційною діяльністю. Інвестиції здійснюються і на первинному – нове будівництво, і на вторинному ринках нерухомості – переміщення прав власності на об'єкти.

У всьому світі нерухомість є одним із найпоширеніших та найефективніших фінансових інструментів. Тим часом інвестовані в цю галузь гроші не пропадуть навіть за найнесприятливішої кон'юнктури, а в більшості випадків приносять у кілька разів більші дивіденди, ніж банківські вклади. Саме зараз ситуація на ринку нерухомості дуже комфортна для приватних інвестицій.

На інвестиційну діяльність впливають існуючі особливості ринку нерухомості. Виділяють три основних напрямки для інвестицій: житло, земельні ділянки та комерційна нерухомість, що приносить дохід.

Ринок нерухомості є привабливим для потенційних інвесторів з таких причин:

Інвестиції в об'єкти нерухомості характеризуються більшим ступенем безпеки, безпеки та можливістю контролю інвестором;

У момент придбання будинку, квартири, гаража, дачі та інше інвестор отримує пакет прав, у той час як більшість інших об'єктів інвестування не тягне за собою право власності;

При швидкому знеціненні грошових коштів, Недостатня надійність їх безпеки в кредитних установах і обмеженість більш дохідних напрямів інвестування, вкладення в нерухомість дозволяють зберегти кошти від інфляції.

Останні роки ринок нерухомості перебував у стані стабільності та рівноваги, і, незважаючи на проблеми в економіці, ціни на житло практично не змінюються.

Метою даної роботи було розгляд зарубіжного досвіду залучення інвестицій у будівництво житла. Для реалізації поставленої мети було висунуто такі завдання:

розглянути нерухомість як об'єкт інвестування;

Розглянути історію виникнення інституту пайового будівництва там;

Розглянути зарубіжний досвід залучення інвестицій у будівництво житла.

1. Нерухомість як об'єкт інвестування

Чинний ГК РФ визначення нерухомого майна містить у ст. 130 «Нерухомі та рухомі речі». Відповідно до п. 1 ст. 130 ДК РФ до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) віднесено земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто. об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. До нерухомих речей належать також ті, що підлягають державної реєстраціїповітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Поряд із зазначеним зазначається, що законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.

Можна виділити такі ознаки нерухомості:

Нерухомість неможливо переміщати без заподіяння об'єкту шкоди;

Нерухомість міцно пов'язані з землею, причому як фізично, а й юридично;

Довговічність об'єкта інвестування;

Кожна конкретна нерухомість унікальна фізичним характеристикамі з погляду інвестиційної привабливості;

Нерухомість неможливо викрасти, зламати або втратити при звичайних умовах;

Вартість нерухомості висока, а її поділ на майнові частки важко, а в інших випадках і неможливо;

Інформація про угоди з нерухомістю часто недоступна;

Втрата споживчих властивостей чи перенесення вартості у процесі виробництва відбувається поступово з зносу;

Корисність нерухомості визначається здатністю задовольняти специфічну потребу людини у житловій та виробничій площах;

Можливість позитивного чи негативного впливу нового будівництва вартість прилеглих земель, будинків;

Існує тенденція до збільшення вартості нерухомості з часом;

Існують специфічні ризики, властиві нерухомості, як об'єкту інвестування: ризик фізичного ушкодження під впливом природних та техногенних факторів, ризик накопичення зовнішнього та функціонального зношування, фінансовий ризик, пов'язані з умовами перегляду орендної платы;

Суворе регулювання угод з нерухомістю .

Можна виділити три основні типи нерухомості: земля, житло та нежилі приміщення.

Базовим об'єктом нерухомості є земля.

Поряд із розподілом на типи нерухомість класифікується за низкою ознак, що сприяє більш успішному дослідженню ринку нерухомості та полегшує розробку та застосування методів оцінки різних категорій нерухомості, управління ними. Класифікація за ознаками, що найчастіше зустрічаються, представлена в таблиці1.

Існують такі форми доходу від інвестування в нерухомість:

Збільшення вартості нерухомості за рахунок зміни ринкових цін, придбання нових та розвитку старих об'єктів;

Майбутні періодичні потоки коштів;

Дохід від перепродажу об'єкта наприкінці періоду володіння.

Таблиця 1 - Загальна класифікація нерухомості

Тип класифікації	Види нерухомості
За характером використання	Для житла: будинки, котеджі, квартири для комерційної та виробничої діяльності: готелі, офісні приміщення, магазини, ресторани, пункти сервісу, фабрики, заводи, склади
	Для сільськогосподарських цілей: ферми, сади
	Для спеціальних цілей: школи, церкви, монастирі, лікарні, ясла-садки, будинки для людей похилого віку, будівлі урядових та адміністративних установ
За цілями володіння	Для ведення бізнесу, для проживання власника
	Як інвестиції
	Як товарні запаси та НЗП
	Для освоєння та розвитку для споживання вичерпних ресурсів
За рівнем спеціалізації	Спеціалізована (через свій спеціальний характер рідко, якщо взагалі здається в оренду третім особам або продається на відкритому ринку для продовження її існуючого використання, крім випадків, коли вона реалізується як частина її бізнесу): нафтопереробні та хімічні заводи, електростанції музеї, бібліотеки та подібні до них приміщення, що належать громадському сектору
	Неспеціалізована - вся інша нерухомість, на яку існує загальний попит на відкритому ринку для інвестування, використання у існуючих чи аналогічних цілях
За ступенем готовності до експлуатації	Введені в експлуатацію вимагають реконструкції або капітального ремонтунезавершене будівництво
По відтворюваності у натуральній формі	Не відтворювані: земельні ділянки, родовища корисних копалин
	Відтворювані: будівлі, споруди, багаторічні насадження

Привабливість інвестування в нерухомість пояснюється такими факторами:

У момент придбання нерухомості інвестор отримує пакет прав, тоді як багато об'єктів інвестування не спричиняють права власності;

Безпекою вкладених коштів взагалі (у звичайних умовах нерухомість неможливо втратити, викрасти) та інфляцією зокрема (інфляційні процеси супроводжуються зростанням цін на нерухомість та доходів від неї);

Можливістю отримувати від нерухомості дохід у грошах та інший корисний ефект проживання, престижності володіння певним об'єктом тощо.

Інвестиції в нерухомість мають такі позитивні риси, як можливість багаторічного використання об'єкта та збереження капіталу.

2. Історія виникнення інституту пайового будівництва за кордоном

Інститут пайової участі у будівництві зароджується в Аргентині 1985 року. Тут він отримує і свою назву «construccion de la equidad», що дослівно з іспанської перекладається як «будівництво по справедливості». Потім ця назва була перекладена англійською як «equity construction», і тільки потім з англійської на російську як «часткове будівництво».

1983 року президентом Аргентини став Рауль Ріккардо Альфонсін Фулькес. Зруйнована роками правління військової хунти, семирічної громадянської війни, а також нищівною поразкою у війні з Великобританією за Фолклендські острови країна перебувала у важкій економічній ситуації. Як результат відбулася гіперінфляція та девальвація національної валюти – старого аргентинського песо та його заміна його на нову грошову одиницю – аустраль. Однак це не стабілізувало економіку, темпи інфляції стали не лише більшими, а й абсолютно непередбачуваними. У ситуації, що склалася, банки відмовлялися видавати кредити в національній валюті, оскільки вони стали вкрай збитковими для банків - видати кредит навіть на півроку означало отримати назад у сто тисяч разів менше грошей. А видача кредитів в іноземній валюті на той час була заборонена законодавством.

Таким чином, ні будівельним організаціям, ні громадянам іпотечні кредити не видавалися, а накопичити власні кошти не було можливим через ту саму гіперінфляцію.

Саме тоді, 1985 року Рауль Ріккардо Альфонсін висунув ідею про «житло справедливості». Так, люди, які бажають збудувати собі житло, мали сприяти будівельній компанії у зведенні майбутніх будинків. Для здійснення цієї ідеї було створено спеціальне акціонерне товариство, акції якого перебували у вільному продажу та були номіновані не у грошових одиницях, а у квадратних метрах житлової площі. Багато аргентинців обмінювали свої, у тому числі й невеликі, грошові заощадження, поки ті не встигли подешевшати на такі акції. Як тільки накопичувалася достатня кількість акцій, їх можна було обміняти на збудоване житло.

У той час багато аргентинських компаній мали не лише довгобуди, але й уже готові будинки, проте попиту на це житло не було. Великі домовласники розорялися через те, що мешканці переставали платити квартплату, а продавалися вдома лише цілком, не поквартирно. Такі будинки, незважаючи на те, що у них ніхто не проживав, підтримувалися у нормальному стані, охоронялися. Президент Альфонсін переконав власників продавати квартири окремо. Так, будівельні компанії отримали кошти для завершення довгобудів та змогли розпродати давно побудовані об'єкти, які вимагали грошей на їх утримання.

Збудовані будинки в оренду не здавалися, оскільки існувало ліцензування як будівельної діяльності, так і діяльності за утриманням доходних будинків і одна ліцензія виключала іншу. Щоб змусити власників будинків продавати зайві квартири, Альфонсін обклав орендодавців великим прогресивним податком, а будівельники, які не здавали збудовані будинки в оренду, навпаки, субсидувалися.

Внаслідок проведення такої політики Рауля Ріккардо Альфонсіна кількість власників житла за роки його правління зросла на 19%.

В даний час такі акціонерні товариства в Аргентині поширені вже не настільки широко, країна зазнає будівельного буму, а ціни на нерухомість зростають у середньому на 15% на рік.

Досвід Аргентини згодом перейняли такі країни як Чилі, Сальвадор, Англія.

У Чилі пайове будівництво виникло 1990-х років. Тут пайовики об'єднувалися, як правило, для того, щоб збудувати будинок, а потім отримувати з нього доходи пропорційно до вкладеного капіталу. На відміну від Аргентини виникнення даного інституту в Чилі сталося з ініціативи приватних організацій, а не держави. Однак це можна віднести швидше до негативним аспектамОскільки держава дані відносини не контролювала, деякі компанії не змогли виконати прийнятих на себе зобов'язань і збанкрутували. Добудовувати об'єкти довелося страховим компаніям, а часом і перестрахувальним, оскільки не у всіх страховиків знайшли кошти за одночасного банкрутства кількох клієнтів. Таким чином, пайовики не залишилися ошуканими та отримали свої квартири. Однак після цього чилійці ставляться до такого способу будівництва недовірою.

У Сальвадорі все склалося набагато гірше, люди, вклавши гроші в пайове будівництво, залишилися ні з чим. Поширення даного інституту довелося також початку дев'яностих років, коли країна оговталася після довгої громадянської війни. Масштабна міграція - зі зруйнованих війною та зубожілих сіл населення спрямувалося до міст, - породила сплеск шахрайства: будівельні фірми пропонували громадянам вкласти заощадження, що залишилися, і незабаром отримати нове житло в місті. Однак ці обіцянки так і не виконувались. У 1996 році уряд Сальвадора законодавчо заборонив таку діяльність, нарешті, припинивши настільки поширений обман громадян.

У Великобританії такі відносини зародилися наприкінці минулого століття. Саме цю країну вважають основоположником «російської» схеми пайового будівництва. Англійські будівельні компанії звернулися до цим договоромдля того, щоб був гарантований збут ще не побудованих об'єктів. При цьому інвестування відбувалося, як правило, в нерухомість, що знаходиться не в Сполученому Королівстві, а за кордоном - в ОАЕ, Єгипті, Катарі, Кувейті.

Британські забудовники продавали так звані «повітряні замки», тобто ще не збудовані будинки, що спершу викликало недовіру. Однак бездоганна репутація англійців, а також нафтовий бум (ціни на нерухомість безпосередньо залежать від цін на нафту) переконали арабських покупців, які охоче купували незавершені об'єкти, знаючи, що продадуть готові за вищою ціною.

Але падіння цін на нафту спричиняє падіння цін на нерухомість, пайовики змушені продавати квадратні метриза нижчою ціною, ніж вони платили за них спочатку. Покупці залишаться у програші навіть за збереження цін на ринку - через інфляцію реальна ціна буде значно нижчою. Крім цього, різниця в ціні між побудованим і не побудованим об'єктом стає дедалі меншою, що призводить до скорочення кількості покупців «повітря».

Таким чином, популярність інституту пайового будівництва в різних країнах, як правило, припадала на економічний спад. Виняток склала Великобританія, де вміло продали недобудовану нерухомість арабським покупцям, які прагнули терміново вкласти гроші, отримані з нафтових продажів. Варто зазначити, що подібні схеми пайового будівництва за кордоном не призвели до появи настільки масштабної проблеми ошуканих пайовиків, як у Росії.

3. Зарубіжний досвід залучення інвестицій у будівництво житла

Зарубіжні системи пайового будівництва мають свої особливості та багато в чому кардинально відрізняються від системи, що склалася в нашій країні. Слід зазначити, що житлове будівництво у багатьох зарубіжних країнах розвинене за рахунок наявності економічних та правових засобів щодо забезпечення повернення грошових вкладень, а також доступності готових об'єктів. широким масам.

Розглянемо інститут пайового будівництва та притаманні йому характерні особливості у межах кількох зарубіжних країн.

Схема, що використовується в Об'єднаних Арабських Еміратах нині, характеризується тим, що насамперед забудовник отримує дозвільну документацію, проходить експертизу проекту та погодить його. Собівартість проекту оцінює експертна рада, а будівельні кошториси є публічними. Для початку будівництва потрібно зібрати всі сто відсотків коштів, необхідних для зведення об'єкта, при цьому зробити це необхідно за певний період, наприклад, за шість місяців. Щоб вкластися в обмежений термін, забудовник змушений вести первинний продаж з мінімальною націнкою, очікуючи, що непродані квартири, що залишилися, істотно зростуть у ціні до моменту закінчення будівництва.

Кошти вкладників зберігаються на цільових рахунках уповноважених банків. Фінансування будівництва ведеться поетапно та під наглядом уповноваженого банку. Ризики суттєвого подорожчання собівартості будівництва можуть бути застраховані страховими компаніями, проте, як правило, будівництво супроводжується лише збільшенням вартості самого проекту та нерозпроданих квартир. Від пропуску термінів здачі об'єкта вкладники також захищені - на забудовника у разі можуть бути накладені стягнення вигляді штрафів.

Найчастіше на початковому етапі у будівництво вкладаються різні великі інвестори, щоби викупити квартири за мінімальною ціною. Цей механізм має інвестиційний характер, тому в кризу майже п'ятдесят відсотків будівництв у Дубаї також заморозилося, проте прості пайовики при цьому не постраждали, не окупилися вкладення лише великих інвесторів.

У Сполучених Штатах Америки замовник діє за такою схемою: він створює групу, до складу якої можуть входити керівники проекту, виконроби, кошторисники, економісти, інженери. Ними розробляються вся необхідна документація, складається кошторис. Після отримання матеріалів керівник проекту розпочинає роботу з підрядниками, при цьому широко поширене залучення консультаційних фірм.

Якщо говорити про кооперативну форму інвестування будівництва, то в Америці вона також має характерною особливістюТак, при прокуратурах деяких штатів є спеціальні підрозділи, що контролюють збір та витрачання коштів, одержуваних кооперативними утвореннями, зайнятими в цій сфері, від вкладників. Крім того, всі кошти надходять на спеціальний прокурорський рахунок, через який і можлива їхня подальша витрата.

Широке забезпечення населення житлом у Сполучених Штатах підтримується завдяки поширеному іпотечному кредитуванню. Система іпотечного кредитування житлового будівництва та придбання житла у власність почала складатися ще за часів президента Франкліна Рузвельта.

В даний час використовуються різні видипрограм, термін кредитування становить час, протягом якого позичальник працює, тобто до виходу пенсію.

До діяльності з житлового фінансування залучено велику кількість різноманітних установ, інститутів первинного та вторинного ринку іпотечних кредитів, включаючи ринок цінних паперів, - це іпотечні банки, ощадні та кредитні асоціації, комерційні та ощадні банки, компанії зі страхування, пенсійні фонди, інвестиційні інститути, приватні кредитори, ріелтерські, брокерські фірми та інші організації Так, ще однією особливістю кредитування в цій країні є те, що всі житлові приміщення діляться на 3 групи: найдешевше, середнє та найдорожче. Кредит на об'єкт першої категорії видається державою, інші категорії - з допомогою приватних іпотечних інститутів. І тут термін кредиту становить 12 років, а розмір субсидії - 75 % вартості житлового приміщення.

При укладанні договору пайового будівництва у Франції вартість об'єкта оплачується поетапно: до початку будівельних робіт і закладки фундаменту покупець оплачує 5% від вартості, до моменту зведення покрівлі має бути оплачено 70% від суми договору, потім оплачується ще 20% і 5%, що залишилися, оплачуються при здачі будинку.

Законодавством Франції не передбачені компенсаційні виплати коштів обманутим пайовикам, проте гарантії все ж таки можуть надаватися французькими банками.

У Франції також розвинене житлове кредитування, широко використовуються контрактні житлові заощадження. Так, у Франції є два види житлових ощадних рахунків: на першому рахунку можна накопичувати до 100 тисяч франків і після цього отримати пільговий житловий кредит у 150 тисяч франків під 3,75% річних, при цьому щороку до цільового внеску додається державна премія у розмірі 7,5 тисячі франків; на другому житловому ощадному рахунку можна накопичувати до 400 тисяч франків та отримувати пільговий житловий кредит на суму до 600 тисяч франків під 4,8% річних. Ставки за кредитами нижчі від ринкових на 4-5%. Також надаються позички землевласникам та будівельним компаніямна житлове та промислове будівництво строком від 3 до 20 років.

Розглядаючи відносини у сфері пайового будівництва в Німеччині, варто зазначити, що спеціального законодавства тут не прийнято, відносини регулюються Цивільним Кодексом і лише з деяких питань приймаються ухвали уряду.

У Німеччині покупець має справу безпосередньо з ліцензованою будівельною компанією, а не з кількома партнерами за договором. Сума договору перераховується також безпосередньо на рахунок компанії, при цьому не раніше, ніж буде видано дозвіл на будівництво, в іншому випадку забудовнику загрожує відкликання ліцензії. Таким чином, будівельна компанія зобов'язана, особисто несучи відповідальність за виконання термінів та якості будівництва, побудувати об'єкт та передати вкладнику його частину у формі нерухомості. Створення спеціальних проектних компаній законодавчо не заборонено, вони підпорядковуватимуться тим самим вимогам ліцензування, що й сама будівельна компанія. Але тут слід враховувати, що визначальним критерієм у німецькому будівництві є надійність та позитивна репутація того учасника ринку, який здійснюватиме будівництво, а створення спеціальних проектних компаній, які, у свою чергу, укладають договори зі своїми ж учасниками, у цьому випадку характеризуватиме будівельну компанію не найкращим чином.

У Німеччині діє система підтримки громадян у вигляді класичної форми контрактних заощаджень - будівельних ощадних кас. Їхнім джерелом ресурсів для цільових житлових позик є вклади громадян, плата позичальників за користування житловою позикою, а також державні премії, які виплачуються відповідно до контракту про будівельні заощадження за умови, що вкладник протягом року вклав на свій рахунок певну суму.

Відповідно до німецького законодавства, будівельні ощадні каси не можуть здійснювати жодних активних операцій, крім видачі кредитів своїм вкладникам, які, на відміну від вкладника комерційного банку, який не має жодної інформації, про те, як використовуються його кошти, точно знають, хто і на яких умовах користується їх грошима.

Працюючі громадяни укладають із будівельними ощадними касами договір на фінансування будівництва, на підставі якого покупець житла вносить щомісяця на свій рахунок у такій касі певну грошову суму. Роботодавець щомісяця додає до зарплати 78 марок, що становить 936 марок на рік, а держава додає ще 93,6 марки. Так накопичується капітал на будівництво житла. Коли необхідна сума накопичиться і становитиме близько 1/3 вартості об'єкта, держава виділяє громадянину 10% вартості житла, а на решту будівельної ощадної каса видає кредит під низький фіксований відсоток.

Якщо ж житло набуває молода сім'я, яка має не менше двох дітей, держава видає їм щорічно протягом восьми років після придбання 40 тисяч марок у вигляді субсидій додому, 24 тисячі марок на дітей, 4 тисячі марок у вигляді екологічної надбавки та 3,2 тисячі. марок як субсидій на енергію.

Пайове будівництво Великобританії (а також деяких скандинавських країн) характеризується тим, що представником замовника найчастіше є архітектор. Він підбирає всіх необхідних для будівництва фахівців, які оцінюють попередню вартість проекту, виконують різні роботипо субпідряду. Архітектор спільно з ними готує документацію, необхідну для укладання контракту, в якому вказується доцільність участі у торгах, розробляється програма проведення робіт до та після торгів та способи скорочення тривалості будівництва.

В Англії, як і в Німеччині, ще з минулого століття успішно функціонує система будівельних товариств, але механізм їх роботи трохи відрізняється від німецьких - для отримання житлового кредиту не обов'язково бути вкладником будівельного товариства. В результаті лібералізації банківського законодавства Великобританії, функції цих товариств у Останнім часомдедалі більше нагадували функції звичайних комерційних банків, що у своє чергу підвищує конкуренцію між двома цими структурами і, отже, призводить до зниження кредитних ставок. Крім цього, діяльність будівельних товариств в Англії тісно пов'язана зі страховими компаніями – послуги у сфері страхування включаються до єдиного механізму іпотечного кредитування.

Закордонне пайове будівництво можна охарактеризувати ще кількома особливостями.

У багатьох західних країнах фірми, зайняті у будівництві та зацікавлені у діяльності один одного, об'єднуються між собою в картелі, що дозволяє значно знизити вартість будівництва. При такому співробітництві витрати та витрати скорочуються за рахунок надання взаємних знижок на послуги та матеріали, що надаються.

За кордоном в інвестиційному процесі активну участь бере держава. У країнах із розвиненою ринковою економікою воно виконує одночасно кілька функцій: регулює загальний обсяг вкладень приватного бізнесу; стимулює залучення інвестицій у певні галузі, підприємства за допомогою різних пільг; безпосередньо втручається у сам інвестиційний процес.

Також держава бере активну участь у процесі ціноутворення на об'єкти будівництва. Наприклад, у Швеції в кожній губернії є фахівці, які відстежують ціни на товари та послуги та вносять пропозиції щодо їх регулювання. Уряд може встановлювати верхній поріг цін, а за значного зростання цін і високої інфляції держава має право їх заморозити, однак, лише на окремі товари та послуги. У разі підвищення цін на житло держава починає активно підтримувати населення та особливо молоді сім'ї, надаючи їм різні житлові субсидії та довгострокові пільгові позики.

У таких країнах, як Сполучені Штати Америки, Німеччина, Фінляндія, Японія, Канада та інші, державні органитакож можуть втручатися у процес ціноутворення, наприклад, коли ціна об'єкт будівництва перевищує витрати виробництва та середню норму прибутку. Якщо норма прибутку виявляється вищою за середню, то державні органи досліджують причини такого зростання, і якщо вони не обґрунтовуються, то держава регулює цю норму в примусовому порядку.

Аналізуючи системи пайового будівництва розвинених країн, можна виявити, як і важливі особливості, властиві конкретним країнам, і загальні риси. Таким чином, у багатьох країнах, фірми, зайняті у будівельній діяльності, для більш плідної діяльності поєднуються між собою, що дозволяє значно знизити витрати на будівництво, скоротити витрати та витрати. Представником замовника є окрема особа (архітектор у Великій Британії, Швеції, Фінляндії, група у США, генеральний підрядник у Німеччині), яка підбирає необхідних для будівництва фахівців, що визначають необхідний обсяг робіт.

В економічно розвинених зарубіжних державах діє соціальна підтримка громадян, особливо молодих сімей, що сприяє забезпеченню їхнього власного житла. Також особлива увага приділяється питанням ціноутворення – державні органи здійснюють контроль за цінами, встановлюють їхню верхню межу.

Істотну відмінність має так звана «розширена відкрита модель». Це модель, у якій основний приплив кредитних ресурсів у систему іпотечного кредитування надходить із спеціально організованого цієї мети вторинного ринку цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість. Реалізація розширеної відкритої моделі може бути забезпечена лише за умови створення розширеної інфраструктури іпотечного ринку, як правило, за певного сприяння держави і, як мінімум, за її часткового контролю над емісією цінних паперів, що звертаються на вторинному ринку.

Якщо брати систему іпотечного житлового кредитування США загалом, можна сказати, що раніше існувало «правило червоної лінії», у межах якої кредити могли бути видані, також у своїй розраховувалися зони ризиків видачі кредитів. Якщо громадянин потрапляв у межі червоної лінії чи входив у недоступну зону ризику, йому у видачі кредиту відмовляли. Кредит США видається термін, протягом якого позичальник працює, тобто. до пенсії.

Загалом, слід зазначити, що цей інститут у розглянутих країнах більш розвинений, ніж у нашій державі.

У загальнобудівельній організації у звітному році збудовано та здано в експлуатацію 70 тис.м2 житлової площі, з них у цегляному виконанні – 20 тис.м2. На поточний рік організації встановлено план здачі житла в експлуатацію 80 тис.м2, з них у цегляному виконанні – 10 тис.м2, великопанельному – 60 тис.м2 та об'ємно-блочному – 10 тис.м2.

Визначити зростання частки (%) житлових будинків, вирішених у збірних конструкціях, у поточному році порівняно зі звітним роком.

З умови 70 тис.м2 – 100%

цегляне 20 тис.м2

80 тис.м2 – 100%

10 тисм2 цегляне

60 тис.м2 панельне

10 тис.м2 блочне

Фактичне 50 тис. м2 (71,4%)

Планове 70 тис.м2 (87,5%),

тобто. на 16,1%

нерухомість інвестиція житло

Виробнича площа механічного цеху – 980 м2, допоміжна площа – 170 м2, будівельний об'єм будівлі – 12075 м3. Загальний обсяг капітальних вкладень – 250 тис. руб., у тому числі кошторисна вартість будівельно-монтажних робіт – 130 тис. руб.

Визначити об'ємно-планувальні показники k1 та k2 та питому вагу будівельно-монтажних робіт у загальному обсязі капітальних вкладень по об'єкту.

Економічність об'ємно-планувальних рішень будівлі характеризуються коефіцієнтами k1 та k2, які визначаються за формулами:

де V - будівельний обсяг будівлі (весь обсяг наземної та підземної частин будівлі без обсягу технічного підпілля та горища, лоджій та балконів), м3;

F – житлова та виробнича площа (призначена тільки для здійснення технологічного процесу, у громадських будівлях – робоча площа), м2;

Fпол - корисна площа (у житлових будинках - це сума житлової та підсобної площ за вирахуванням площі сходових клітин, у промислових будинках - сума виробничої та допоміжної площ).

Коефіцієнт k2 при раціональному об'ємно-планувальному рішенні у виробничих будинках становить 0,93-0,95, у житлових будинках - 0,62-0,72.

k1 = V / F = 12075: 980 = 12,32;

k2 = F / Fпол = 980: (980 +720) = 980: 1700 = 0,58,

що є раціональним, т.к. для виробничих будівель K2 становить 0,93-0,95.

Питома вага будівельно-монтажних робіт kсмр в обсязі капітальних вкладень визначається за такою формулою:

kсмр = Cсмр/К*100,

де Ссмр - кошторисна вартість будівельно-монтажних робіт об'єкта, руб.;

К – загальний обсяг капітальних вкладень на об'єкт, руб.

kсмр = Cсмр / К * 100 = 130000: 250000 = 0,52.

Висновок

Хотілося б відзначити, що зарубіжні системи пайової участі у будівництві мають свої важливі особливості. Це викликано тим, що в багатьох країнах розвинене іпотечне житлове кредитування та громадяни, отримуючи кредит, купують готове житло, не побоюючись, що забудовник не виконає своїх зобов'язань або буде затримано термін будівництва. Цей видкредитування набагато вигідніше та ефективніше для громадян, забезпечений сталою економікою країни та захищений багатьма розвиненими правовими інститутами.

Наступним важливим моментом в організації будівництва є роль замовника та того, хто виконує його функції. В Англії, Фінляндії та Швеції представником замовника часто є архітектор. Він підбирає необхідних будівництва фахівців, які визначають попередню вартість будівництва, виконують роботи з субпідряду, збирають інші необхідні дані. Разом з ними архітектор готує документи для укладання контракту, в якому обумовлюється доцільність участі у торгах, програма робіт до та після торгів, економічні методи виконання робіт та питання щодо скорочення тривалості будівництва.

У замовник створює групу, до складу якої можуть включатися кошторисники, інженери, економісти, керівники контракту і виконроби. Далі ними розробляється вся необхідна документація та схеми будівельного процесу. З отриманих матеріалів керівник договору починає працювати з підрядними фірмами. У цьому оптимального вибору поширене залучення консультаційних фірм. У Японії в цьому напрямку зроблено крок уперед. При будівельних фірмах організовуються великі дослідницькі лабораторії, і навіть інститути, штати фірми активно залучаються вчені. При цьому замість поняття «замовник» використовується поняття «девелопер», до функцій якого входять придбання майданчика, фінансування, будівництво та продаж житла. Девелопер може залучати підрядників та субпідрядників.

Ще однією особливістю є відносини замовника та підрядника, які впливають на формування відносин пайовика та замовника в даному випадку.

З викладеного можна зробити такі выводы. Впровадженню іпотечного кредитування у Росії належному рівні сьогоднішньому етапі перешкоджає низку чинників: недостатній розвиток ринку цінних паперів; відсутність інвесторів, готових на низьку прибутковість за іпотечними заставними; слабкий розвиток страхової справи з метою обслуговування іпотечних кредитів; дорожнеча коштів у комерційних банків, необхідні видачі довгострокових іпотечних кредитів; високі темпи інфляції, зміна курсу рубля, що викликають значний ризик процентних ставокпри довгостроковому кредитуванні та ін.

Список використаної літератури

Цивільний кодекс Російської Федерації(Частина третя) від 26 листопада 2001 року № 146-ФЗ (прийнятий ДД ФС РФ 22.12.1995) (чинна редакція від 30.01.2014)

Крутік А. Б. Економіка нерухомості / Крутік А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. – СПб.: Лань, 2010. – 480 с.

Матюгіна Е.Г. Про ринок житла/Е.Г. Матюгіна // Житлове будівництво. – 2011.- № 1. – С. 8-14.

Рахман І.А. Розвиток ринку нерухомості в Росії: теорія, проблеми, практика/І.А. Рахман. – К.: Економіка, 2004. – 294 с.

Рахман І.А. Зарубіжний досвід регулювання інвестиційно-будівельної діяльності/І.А. Рахман // Економіка будівництва. – 2010. – № 6. – С. 45-48.

Економіка нерухомості/за ред. В. Боровкової. – СПб.: Пітер, 2009. – 416 с.

Розміщено на Allbest.ru

Подібні документи

Дослідження історії виникнення інституту пайового будівництва там. Вивчення зарубіжного досвіду залучення інвестицій у будівництво житла. Визначення частки будівельно-монтажних робіт у загальному обсязі капітальних вкладень по об'єкту.

контрольна робота , доданий 17.06.2014

Поняття інвестицій та оцінка їх ефективності. Особливості інвестицій у об'єкт нерухомості. Характеристика вторинного ринку нерухомості у м. Іркутську. Методи оцінки ефективності інвестицій у нерухомість. Проблеми інвестування в об'єкт нерухомості.

дипломна робота , доданий 08.07.2010

Дослідження історії розвитку інвестицій. Характеристика видів та учасників інвестування. Визначення ролі інвестицій у розвитку сучасної економіки. Проблеми інвестування в Росії та шляхи їх подолання. Основні методи залучення інвестицій.

курсова робота , доданий 06.03.2014

Визначення шляхів удосконалення методів та інструментів залучення іноземних інвестицій в економіку країни на основі аналізу досвіду щодо залучення інвестицій Республіки Комі. Держрегулювання, проблеми та шляхи вдосконалення механізму інвестицій.

курсова робота , доданий 12.10.2010

Визначення понять ринку нерухомості, житла, первинного та вторинного ринку. Розгляд основних операцій із приміщеннями у приватній власності. Види, типи та серії житлових будинків. Аналіз цін пропозицій на сучасному ринку житлової нерухомості м. Казань.

реферат, доданий 19.06.2015

Аналіз поточної ситуації та тенденції розвитку галузі будівництва житла, технологія роботи та ліцензії. Потенційні споживачі продукції, конкуренти та оцінна частка на ринку. Виробниче, маркетингове та організаційне планування проекту.

бізнес-план , доданий 26.09.2010

Поняття, види та державне регулювання іноземних інвестицій. Критерії оцінки інвестиційних проектів. Управління інвестиціями на різних фазах життєвого циклупроект будівництва об'єкта нерухомості. Визначення вартості будівництва.

курсова робота , доданий 29.12.2014

Поняття, типи, види та форми вкладення інвестицій. Економічна сутність, класифікація та структура інвестицій. Кейнсіанська та неокейнсіанська моделі. Гранична ефективність капіталу. Типи інвестиційних витрат: запаси, в житлове будівництво.

презентація , доданий 22.01.2016

Характеристика економічної сутності інвестицій. Аналіз інвестиційної діяльності, ринку, ресурсів. Здійснення реальних інвестицій. порядок державного регулювання капітальних вкладень. Форми та інструменти інвестування у нерухомість.

шпаргалка, доданий 31.03.2010

Визначення обсягу капітальних вкладень у будівництво теплоелектроцентралі (ТЕЦ). Розрахунок виробничої програми в натуральному та вартісному вираженні. Обчислення собівартості теплової енергії, що виробляється, і показників ефективності інвестицій.

Минулої п'ятниці на Держраді за президента Росії обговорювалося питання підвищення доступності житла. Перший віце-прем'єр Ігор Шувалов доручив Мінбуду підготувати зміни до 214-ФЗ.

Нагадаємо, влада Підмосков'я, де зводиться 10% всього житла, що будується в Росії, виступила з пропозицією змінити схему пайового будівництва. І вважають, що необхідно дозволити забудовникам продавати тільки готове житло. Про те, який механізм пропонується натомість, "РДБ" розповів заступник голови уряду Московської області Герман Єлянюшкін.

Германе В'ячеславовичу, чому раптом виникла ідея опрацювати новий механізм, що дозволяє захистити інтереси учасників пайового будівництва на федеральному рівні? Погодьтеся, зараз проблема ошуканих пайовиків не звучить так гостро, як кілька років тому...

Губернатор Підмосков'я дав доручення підготувати пропозиції щодо розробки механізму, який став альтернативою ринку пайового будівництва. У тому, що проблема пайовиків вщухла, безумовно, заслуга глави регіону. Якщо на момент його приходу було 112 об'єктів та 18,5 тис. пайовиків, то сьогодні залишилося 38 проблемних будинків та офіційно у нас 1,5 тис. обманутих пайовиків, а фактично – 7 тис. осіб.

Проте проблема не втратила своєї гостроти. Наші громадяни продовжують ризикувати та грати у пайову рулетку: збудують – не збудують. І якось дуже дорого їм обходиться участь як співінвестори будівництва.

Правова безграмотність наших громадян також стає причиною судових розглядів. Пайовики, які купують квартири, у тому числі і за договорами пайової участі (ДДУ), як правило, в документі бачать лише дві-три позиції: назву компанії-забудовника, ціну квартири та термін здачі житлового будинку. Не хотілося б нікого образити, але насправді мало хто під час укладання договору читає весь документ.

- У чому головна небезпека пайового будівництва?

Забудовник може залучити покупця ціною квадратного метра, зібрати велику кількість коштів громадян, але не впоратися зі своєю ж економікою. Ціна будь-якого квадратного метра складається із витрат на земельну ділянку, проектно-кошторисну документацію, обслуговування позикових коштів банків та ін. Приступаючи до будівництва, кожен девелопер повинен мати 20-30% від необхідної суми на будівництво житлового комплексу, інше - позикові кошти покупців, і навіть банківські кредити. Пайовики фактично забезпечують забудовнику безвідсоткове кредитування і ще самі обслуговують борг і відсотки по ньому, оформляючи іпотеку. Та ще й ризики несуть: адже будинок може бути недобудований.

У тому випадку, якщо не набирається критична маса покупців житла (80-90%) або виникає проблема з кредитуванням, утворюється касовий розрив і відбувається зрив термінів введення. Це як мінімум веде до подорожчання об'єкта, що зводиться.

Із запровадженням 214-ФЗ на будівельному ринку порядку побільшало. Щоб захистити покупця, створено низку гарантій, у тому числі поруки банку, страхування забудовника. Однак, як показує практика, навіть цей закон не здатний на 100% захистити від фінансових пірамід. У нас вже є ошукані пайовики, у тому числі і по 214-ФЗ. Термін виконання зобов'язань перед ними розтягнеться щонайменше на 3-5 років.

- Що ви збираєтеся запропонувати натомість?

Повинне продаватися лише готове житло, а необхідне фінансування покриватиметься лише за рахунок кредитних механізмів. Покупець, якщо він хоче купити квартиру в об'єкті, що будується, розміщує свої кошти на одному з видів депозитів, у тому випадку, якщо забудовник не виконує свої зобов'язання, громадянин забирає свої гроші. Для цього необхідно законодавчо врегулювати можливість розміщення коштів учасників пайового будівництва в кредитних організаціях на спеціальних рахунках та переводити їх забудовникам у міру виконання теми будівельних робіт. У світовій практиці подібні рахунки найчастіше використовуються в угодах з нерухомістю, що дозволяє продавцю та покупцю забезпечити виконання зобов'язань та мінімізувати свої ризики щодо зриву угоди або можливості шахрайства однієї з її сторін. Поясню: покупець на рахунок вносить спочатку початковий внесок у розмірі до 20% вартості квартири, і банк з ним укладає кредитний договір. Виходить, що у цьому осередку 20% живих грошей та 80% отриманих у кредит від банку. Такий вид рахунку призначено для тимчасового зберігання коштів до моменту передачі у власність квартири. Що важливо, банк - власник рахунку не залежить ні від забудовника, ні від покупця, а є тільки оператором. Банк виступає у ролі посередника, співпрацює з ними, контролюючи виконання обумовлених умов та зобов'язань, тобто є гарантом. Тільки після перевірки надійності

Будівельна компанія кредитна організація із коштів свого капіталу фінансує зведення об'єкта, уклавши договір кредитування із забудовником.

- Не боїтеся, що за такої схеми ціна квадратного метра злетить до небес?

Ми не повинні допустити збільшення собівартості збудованого житла. Згідно з розрахунками, скільки сьогодні потрібно грошей на будівництво житлового будинку по 214-ФЗ, рівно стільки ж знадобиться і на будівництво багатоповерхівки за пропонованою схемою. Єдине, що відбудеться - зменшиться кількість "безкоштовних" коштів, які приносили пайовики при купівлі житла, що становить 20-30% від загального обсягу квартир, що продаються, без урахування іпотеки.

Ціни на новобудови зростатимуть у рамках інфляції. Ринок їх підняти не зможе, тому що остаточну вартість зараз диктує покупець, не продавець.

– Банкіри в курсі вашої ініціативи? Чи ви вже обговорювали з ними цю схему?

Так, вони нас підтримують. Наразі намагаємося знайти компроміс із забудовниками. Є небезпека, що кредитні організації можуть підім'яти під себе весь будівельний бізнес, тому необхідно передбачити фактори, що стримують, щоб банки не стали у нас забудовниками.

- Швидше за все вийде так, що на ринку залишаться лише великі забудовники?

І середні. На ринку не повинно бути непрофесійних компаній, які, не маючи досвіду, одразу вплутуються у багатомільярдні проекти. Занадто дорогими виходять і для громадян, і для влади такі "навчальні семінари".

Передбачається, що нова схема згодом повністю витіснить пайове будівництво чи існуватиме паралельно?

Впевнений, що для безпеки житлового будівництва необхідно продавати лише готове житло. Забудовник вже на етапі планування своєї діяльності має розуміти, хто у нього купує, мати попередні договори. Але не треба плутати із нинішньою схемою "переддоговорів". Представники МО увійшли до робочої групи Мінбуду, якій доручено роботу над новим механізмом. Після детального опрацювання пропозицій вийдемо із законодавчою ініціативою про внесення змін до нормативні актиРФ. Поправки будуть внесені не лише до 214-ФЗ, бо новий механізм докорінно змінює логіку придбання житла на первинному ринку.

Вступ

Нерухомість як об'єкт інвестування

Зарубіжний досвід залучення інвестицій у будівництво житла

Висновок

Вступ

Ринок нерухомості є привабливим для потенційних інвесторів з таких причин:

інвестиції в об'єкти нерухомості характеризуються більшим ступенем безпеки, безпеки та можливістю контролю інвестором;

у момент придбання будинку, квартири, гаража, дачі та інше інвестор отримує пакет прав, у той час як більшість інших об'єктів інвестування не тягне за собою право власності;

при швидкому знеціненні коштів, недостатньої надійності їх безпеки в кредитних установах та обмеженості більш прибуткових напрямів інвестування, вкладення нерухомість дозволяють зберегти гроші від інфляції.

розглянути нерухомість як об'єкт інвестування;

розглянути історію виникнення інституту пайового будівництва там;

розглянути закордонний досвід залучення інвестицій у будівництво житла.

1. Нерухомість як об'єкт інвестування

Чинний ГК РФ визначення нерухомого майна містить у ст. 130 «Нерухомі та рухомі речі». Відповідно до п. 1 ст. 130 ДК РФ до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) віднесено земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто. об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. До нерухомих речей відносяться також повітряні і морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Поряд із зазначеним зазначається, що законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.

Можна виділити такі ознаки нерухомості:

нерухомість неможливо переміщати без заподіяння об'єкту шкоди;

нерухомість міцно пов'язана із землею, причому не лише фізично, а й юридично;

довговічність об'єкта інвестування;

кожна конкретна нерухомість унікальна за фізичними характеристиками та з погляду інвестиційної привабливості;

нерухомість неможливо викрасти, зламати чи втратити за звичайних умов;

вартість нерухомості висока, а її поділ на майнові частки важко, а в інших випадках і неможливо;

інформація про угоди з нерухомістю часто є недоступною;

втрата споживчих властивостей чи перенесення вартості у процесі виробництва відбувається поступово в міру зносу;

корисність нерухомості визначається здатністю задовольняти специфічну потребу людини у житловій та виробничій площах;

можливість позитивного чи негативного впливу нового будівництва вартість прилеглих земель, будинків;

існує тенденція до збільшення вартості нерухомості з часом;

існують специфічні ризики, притаманні нерухомості як об'єкту інвестування: ризик фізичного пошкодження під впливом природних та техногенних факторів, ризик накопичення зовнішнього та функціонального зносу, фінансовий ризик, пов'язаний з умовами перегляду орендної плати;

суворе державне регулювання угод із нерухомістю.

Можна виділити три основні типи нерухомості: земля, житло та нежитлові приміщення.

Базовим об'єктом нерухомості є земля.

Існують такі форми доходу від інвестування в нерухомість:

збільшення вартості нерухомості за рахунок зміни ринкових цін, придбання нових та розвитку старих об'єктів;

майбутні періодичні потоки коштів;

дохід від перепродажу об'єкта наприкінці періоду володіння.

Таблиця 1 - Загальна класифікація нерухомості

Тип класифікаціїВиди нерухомостіЗа характером використанняДля житла: будинки, котеджі, квартири для комерційної та виробничої діяльності: готелі, офісні приміщення, магазини, ресторани, пункти сервісу, фабрики, заводи, складиДля сільськогосподарських цілей: ферми, садиДля спеціальних цілей: школи, церкви, монастирі, лікарні, ясла-сади, будинки для людей похилого віку, будівлі урядових та адміністративних установ За цілями володіння Для ведення бізнесу, для проживання власника Як інвестицій В якості товарних запасів і НЗПД для освоєння та розвитку для споживання виснажених ресурсів За ступенем спеціалізації Спеціалізована (в силу свого спеціального характеру рідко оренду третім особам або продається на відкритому ринку для продовження її існуючого використання, крім випадків, коли вона реалізується як частина її бізнесу, що використовує): нафтопереробні та хімічні заводи, електростанції музеї, бібліотеки та подібні їм приміщення, що належать громадському сектору Неспеціалізована - вся інша нерухомість, на яку існує загальний попит на відкритому ринку для інвестування, використання в існуючих або аналогічних цілях За ступенем готовності до експлуатації Введені в експлуатацію вимагають реконструкції або капітального ремонту незавершене будівництво По відтворюваності в натуральній формі Не відтворені: земельні ділянки, родовища корисних копалин

Привабливість інвестування в нерухомість пояснюється такими факторами:

у момент придбання нерухомості інвестор отримує пакет прав, тоді як багато об'єктів інвестування не тягнуть за собою права власності;

збереженням вкладених коштів взагалі (у звичайних умовах нерухомість неможливо втратити, викрасти) та інфляцією зокрема (інфляційні процеси супроводжуються зростанням цін на нерухомість та доходів від неї);

можливістю отримувати від нерухомості дохід у грошах та інший корисний ефект проживання, престижності володіння певним об'єктом тощо.

Історія виникнення інституту пайового будівництва за кордоном

Досвід Аргентини згодом перейняли такі країни як Чилі, Сальвадор, Англія.

У Чилі пайове будівництво виникло 1990-х років. Тут пайовики об'єднувалися, як правило, для того, щоб збудувати будинок, а потім отримувати з нього доходи пропорційно до вкладеного капіталу. На відміну від Аргентини виникнення даного інституту в Чилі сталося з ініціативи приватних організацій, а не держави. Однак це можна віднести швидше до негативних аспектів, оскільки держава ці відносини не контролювала, деякі компанії не змогли виконати прийнятих на себе зобов'язань і збанкрутували. Добудовувати об'єкти довелося страховим компаніям, а часом і перестрахувальним, оскільки не у всіх страховиків знайшли кошти за одночасного банкрутства кількох клієнтів. Таким чином, пайовики не залишилися ошуканими та отримали свої квартири. Однак після цього чилійці ставляться до такого способу будівництва недовірою.

У Сальвадорі все склалося набагато гірше, люди, вклавши гроші в пайове будівництво, залишилися ні з чим. Поширення цього інституту довелося також початку дев'яностих років, коли країна оговталася після довгої громадянської війни. Масштабна міграція - зі зруйнованих війною та зубожілих сіл населення спрямувалося до міст, - породила сплеск шахрайства: будівельні фірми пропонували громадянам вкласти заощадження, що залишилися, і незабаром отримати нове житло в місті. Однак ці обіцянки так і не виконувались. У 1996 році уряд Сальвадора законодавчо заборонив таку діяльність, нарешті, припинивши настільки поширений обман громадян.

У Великобританії такі відносини зародилися наприкінці минулого століття. Саме цю країну вважають основоположником «російської» схеми пайового будівництва. Англійські будівельні компанії звернулися до цього договору для того, щоб було гарантовано збут ще не побудованих об'єктів. При цьому інвестування відбувалося, як правило, в нерухомість, що знаходиться не в Сполученому Королівстві, а за кордоном - в ОАЕ, Єгипті, Катарі, Кувейті.

Але падіння цін на нафту спричиняє падіння цін на нерухомість, пайовики змушені продавати квадратні метри за нижчою ціною, ніж вони платили за них спочатку. Покупці залишаться у програші навіть за збереження цін на ринку - через інфляцію реальна ціна буде значно нижчою. Крім цього, різниця в ціні між побудованим і не побудованим об'єктом стає дедалі меншою, що призводить до скорочення кількості покупців «повітря».

3. Зарубіжний досвід залучення інвестицій у будівництво житла

Зарубіжні системи пайового будівництва мають свої особливості та багато в чому кардинально відрізняються від системи, що склалася в нашій країні. Слід зазначити, що житлове будівництво у багатьох країнах розвинене з допомогою наявності економічних пріоритетів і правових коштів із забезпечення повернення фінансових вливань, і навіть доступності готових об'єктів широким массам.

Якщо говорити про кооперативну форму інвестування будівництва, то в Америці вона також має характерну особливість, так, при прокуратурах деяких штатів є спеціальні підрозділи, що контролюють збір та витрачання коштів, які отримують кооперативні освіти, зайняті в цій сфері, від вкладників. Крім того, всі кошти надходять на спеціальний прокурорський рахунок, через який і можлива їхня подальша витрата.

Нині використовуються різні види програм, термін кредитування становить час, протягом якого позичальник працює, тобто до виходу пенсію.

У Франції також розвинене житлове кредитування, широко використовуються контрактні житлові заощадження. Так, у Франції є два види житлових ощадних рахунків: на першому рахунку можна накопичувати до 100 тисяч франків і після цього отримати пільговий житловий кредит у 150 тисяч франків під 3,75% річних, при цьому щороку до цільового внеску додається державна премія у розмірі 7,5 тисячі франків; на другому житловому ощадному рахунку можна накопичувати до 400 тисяч франків та отримувати пільговий житловий кредит на суму до 600 тисяч франків під 4,8% річних. Ставки за кредитами нижчі від ринкових на 4-5%. Також надаються позички землевласникам та будівельним компаніям на житлове та промислове будівництво строком від 3 до 20 років.

Пайове будівництво Великобританії (а також деяких скандинавських країн) характеризується тим, що представником замовника найчастіше є архітектор. Він підбирає всіх необхідних для будівництва фахівців, які оцінюють попередню вартість проекту, виконують різноманітні роботи з субпідряду. Архітектор спільно з ними готує документацію, необхідну для укладання контракту, в якому вказується доцільність участі у торгах, розробляється програма проведення робіт до та після торгів та способи скорочення тривалості будівництва.

В Англії, як і в Німеччині, ще з минулого століття успішно функціонує система будівельних товариств, але механізм їх роботи трохи відрізняється від німецьких - для отримання житлового кредиту не обов'язково бути вкладником будівельного товариства. В результаті лібералізації банківського законодавства Великобританії, функції цих товариств останнім часом все більше стали нагадувати функції звичайних комерційних банків, що, у свою чергу, підвищує конкуренцію між двома цими структурами і, отже, призводить до зниження кредитних ставок. Крім цього, діяльність будівельних товариств в Англії тісно пов'язана зі страховими компаніями – послуги у сфері страхування включаються до єдиного механізму іпотечного кредитування.

Закордонне пайове будівництво можна охарактеризувати ще кількома особливостями.

У таких країнах, як Сполучені Штати Америки, Німеччина, Фінляндія, Японія, Канада та інших державні органи також можуть втручатися в процес ціноутворення, наприклад, коли ціна на об'єкт будівництва перевищує витрати виробництва та середню норму прибутку. Якщо норма прибутку виявляється вищою за середню, то державні органи досліджують причини такого зростання, і якщо вони не обґрунтовуються, то держава регулює цю норму в примусовому порядку.

Загалом, слід зазначити, що цей інститут у розглянутих країнах більш розвинений, ніж у нашій державі.

З умови 70 тис.м2 – 100%

цегляне 20 тис.м2

тис.м2 – 100%

тисм2 цегляне

тис.м2 панельне

тис.м2 блочне

Фактичне 50 тис. м2 (71,4%)

Планове 70 тис.м2 (87,5%),

тобто. на 16,1%

нерухомість інвестиція житло

V/F;= F/Fпол,

де V - будівельний обсяг будівлі (весь обсяг наземної та підземної частин будівлі без обсягу технічного підпілля та горища, лоджій та балконів), м3; - житлова та виробнича площа (призначена тільки для здійснення технологічного процесу, у громадських будівлях - робоча площа), м2 ; підлога - корисна площа (у житлових будинках - це сума житлової та підсобної площ за вирахуванням площі сходових клітин, у промислових будинках - сума виробничої та допоміжної площ).

V / F = 12075: 980 = 12,32; = F / F підлога = 980: (980 +720) = 980: 1700 = 0,58,

що є раціональним, т.к. для виробничих будівель K2 становить 0,93-0,95.

Питома вага будівельно-монтажних робіт kсмр в обсязі капітальних вкладень визначається за такою формулою:

смр = Cсмр/К*100,

де Ссмр - кошторисна вартість будівельно-монтажних робіт об'єкта, руб.;

К – загальний обсяг капітальних вкладень на об'єкт, руб.

смр = Cсмр / К * 100 = 130000: 250000 = 0,52.

Висновок

Хотілося б відзначити, що зарубіжні системи пайової участі у будівництві мають свої важливі особливості. Це викликано тим, що в багатьох країнах розвинене іпотечне житлове кредитування та громадяни, отримуючи кредит, купують готове житло, не побоюючись, що забудовник не виконає своїх зобов'язань або буде затримано термін будівництва. Даний вид кредитування набагато вигідніший і ефективніший для громадян, забезпечений стійкою економікою країни та захищений багатьма розвиненими правовими інститутами.

З викладеного можна зробити такі выводы. Впровадженню іпотечного кредитування у Росії належному рівні сьогоднішньому етапі перешкоджає низку чинників: недостатній розвиток ринку цінних паперів; відсутність інвесторів, готових на низьку прибутковість за іпотечними заставними; слабкий розвиток страхової справи з метою обслуговування іпотечних кредитів; дорожнеча коштів у комерційних банків, необхідні видачі довгострокових іпотечних кредитів; високі темпи інфляції, зміна курсу рубля, що викликають значний ризик відсоткові ставки при довгостроковому кредитуванні та інших.

Список використаної літератури

Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) від 26 листопада 2001 року № 146-ФЗ (прийнято ГД ФС РФ 22.12.1995) (чинна редакція від 30.01.2014)

Крутік А. Б. Економіка нерухомості / Крутік А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. – СПб.: Лань, 2010. – 480 с.

Матюгіна Е.Г. Про ринок житла/Е.Г. Матюгіна // Житлове будівництво. – 2011.- № 1. – С. 8-14.

Економіка нерухомості/за ред. В. Боровкової. – СПб.: Пітер, 2009. – 416 с.

Репетиторство

Потрібна допомога з вивчення якоїсь теми?

Наші фахівці проконсультують або нададуть репетиторські послуги з цікавої для вас тематики.
Надішліть заявкуіз зазначенням теми прямо зараз, щоб дізнатися про можливість отримання консультації.

Можливу заборону пайового фінансування в Росії деякі учасники ринку розглядають як повну зміну самої системи будівництва і чи не кінець світу. У зв'язку із цим цікаво звернутися до закордонного досвіду. Майже всі розвинені країни пройшли епоху пайовиків і перейшли до інших моделей. Було введено механізми співінвестування у будівництво, коли житло можна купити за фіксованою ціною, але при цьому інвестор несе такі ж ризики, як забудовник.

Залучити населення

За кордоном існують дві системи залучення приватних інвесторів до будівництва житла, розповідає керівник інвестицій у нерухомість, засновник порталу Indriksons.ru Ігор Індріксонс. Перша така сама, як у Росії, коли забудовник будує на гроші власників, тобто він продає квартири, люди платять за них, потім починається будівництво об'єкта. "Така система діє в основному в країнах, близьких по економічному розвитку до Росії, таких як Болгарія та Румунія", - говорить Індріксонс. При цьому фізичні особи є, по суті, не співінвесторами, а покупцями житла: їхні права захищені, часто не несуть тих самих ризиків, що забудовник.

Пайове фінансування будівництва житла, дуже схоже на нинішнє російське, активно застосовувалося в середині 1980-х в Аргентині. У країні тоді не було банківське фінансування, і величезна кількість людей потребувала житла. Єдиним способом вирішення житлової проблеми стало залучення грошей від населення, так зване будівництво на рівних – construccion de la equidad. Пізніше на початку 1990-х аргентинський досвід запозичили в Чилі, але там, на відміну від Аргентини, ця сфера майже не регулювалася державою. Як правило, пайовики об'єднувалися, щоб побудувати доходний будинок і отримувати з нього доходи пропорційно до вкладеного капіталу. Це призвело до великою кількістюбанкрутств. Так само пайове будівництво призвело до банкрутства багатьох компаній у Сальвадорі в середині 1990-х, поки уряд не заборонив застосування цієї схеми.

За словами Ігоря Індріксонса, іншу практику прийнято в європейських країнах: вона заснована на більшому залученні до такої роботи банків, проте передбачає і деяку участь фізичних осіб.

Основна відмінність прийнятої в Європі практики від російського пайового будівництва полягає в тому, що за кордоном співінвестори повністю несуть відповідальність за майбутнє проекту — по суті вони виступають повноцінними інвесторами з усіма супутніми ризиками. "У Росії люди приймають пайове будівництво за особливий різновид купівлі-продажу, тоді як за кордоном це фактично співінвестування, в якому ризики несуть і забудовник, і його співінвестори", - каже голова ради директорів Kalinka Group Катерина Румянцева. За її словами, за кордоном "російська" практика залучення коштів пайовиків не прийнята.

Вся надія на банки

Функцію нагляду за проектом у Європі виконують банки. За словами Катерини Румянцевої, у європейських країнах історично склалися взаємовигідні відносини забудовників та банків. Зокрема, там діють низькі відсоткові ставки для забудовників, розвинена система контрактних заощаджень, а в основі всього міцна економіка, що дозволяє європейцям не використовувати схеми пайової участі в будівництві. "У Росії ж банки не готові кредитувати проекти, що будуються, через що встановлюють високі відсотки за кредитами або претендують на частину площ у проекті", - говорить експерт.

"Зараз у всіх країнах Європи діє приблизно однакова схема: забудовник набуває землі, отримує дозвіл на будівництво, робить проект, далі стартують продажі квартир, укладаються договори купівлі-продажу, вони реєструються в кадастрі - таким чином одну і ту ж квартиру продати двічі неможливо ", - Розповідає Ігор Індріксонс. Далі встановлюється початковий внесок, і кожен забудовник самостійно визначає цю суму, але зазвичай вона не перевищує 10% вартості квартири. Ці гроші можуть бути перераховані як самому забудовнику, так і зберігатись до закінчення будівництва об'єкта на рахунку у юристів. Після закінчення будівництва забудовник подає до банку дані, в яких за кадастром у його проекті вже продано 80% квартир, і банк дає фінансування.

"Фінансування, звичайно, не видається на все відразу, а надається частинами, і забудовник звітує за кожен етап будівництва. Ведеться суворий контроль за грошима", - пояснює пан Індріксонс. Після здачі проекту в експлуатацію покупці або вносять 90% вартості квартири, що залишилася самостійно, або вдаються до допомоги позикових коштів — іпотеки.

Втім, із банківським фінансуванням не все просто. "Банки ЄС - дуже консервативні кредитори, і якщо вони беруться за фінансування об'єкта, що будується, то готові компенсувати не більше 50% витрат на будівництво, причому ретельно відбирають об'єкти. Той факт, що банк кредитує проект, побічно стає гарантією його добудови", - пояснює Катерина Рум'янцева.

Іншу частину грошей забудовник вносить самостійно, а банківський кредит повертає на фінальному етапі, коли отримує доступ до грошей приватних інвесторів. "Ці кошти зберігаються на спеціальних рахунках і надходять забудовнику в повному обсязі лише після здачі об'єкта в експлуатацію", - розповідає пані Румянцева. За її словами, зазвичай гроші перераховують у кілька етапів. Аванс — при отриманні дозволу на будівництво, частина суми — коли об'єкт готовий на 30%, потім при 50-60-відсотковій готовності, і лише на фінальному етапі перераховується сума, що залишилася. Етапи і суми, що перераховуються, можуть бути різні, але в усіх випадках для отримання грошей інвестора забудовник зобов'язаний виконати певний договором обсяг робіт.

Частка приватників

За словами директора департаменту закордонної нерухомості компанії Knight Frank Марини Шалаєвої, у Німеччині забудовник може залучити від фізичних осіб до третини необхідних інвестицій, проте кошти від співінвесторів надходять поступово, у кілька етапів.

"Продажі зазвичай починаються вже на стадії проекту, коли ще навіть котловану немає: кінцеві покупці, які купують квартири, сплачують первісний внесок у розмірі 20-30%, а всі наступні платежі розподіляються кількома траншами на весь період будівництва. При цьому ціна покупки фіксується", — каже експерт.

До зазначеної чергової дати девелопер надсилає покупцям інформаційний лист, у якому звітує про виконані згідно з графіком роботи. Якщо роботи виконані, покупців просять перекласти наступний транш — усі взаємини фіксуються поземельною книгою (Grundbuch).

"При купівлі квартири на стадії будівництва до поземельної книги вноситься тимчасовий запис про нового наступника права на квартиру, який йде другим після девелопера. Після того, як будинок зданий, покупець підписує акт приймання і вносить останній транш. Тільки після цього в поземельній книзі анулюється тимчасовий запис і вноситься постійна, згідно з якою всі права на квартиру переходять покупцю», - розповідає Марина Шалаєва.

У Великій Британії пайове фінансування на ранній стадії зазвичай пов'язане насамперед із комерційною нерухомістю або з роботою в нестандартній ніші, наприклад, з будівництвом студентських гуртожитків, каже керівник міжнародного юридичного відділу EVANS Сергій Федоров. За його словами, до фінансування такого проекту залучається певна кількість інвесторів, які, вступаючи в частку, одразу отримують цю нерухомість у власність. "Сума інвестицій ділиться зазвичай на три частини: перший безповоротний депозит становить 10% від загальної суми, наступний - у момент здачі визначеного в договорі етапу будівництва, а після отримання повідомлення про готовність об'єкта здійснюється фінальний платіж. Усі платежі проводяться через юридичну компанію або агента покупця , які перевіряють законність платежу та готовність будівлі", - каже експерт. Депозити девелопер, згідно з британським законодавством, зобов'язаний зберігати на довірчому рахунку, який керується громадським піклувальником або юристом.

У Німеччині є й будівельні ощадні каси: мешканці країни роблять вклади, які використовуються для надання девелоперу позик на будівництво. "Фактично будівельні ощадкаси - це банки, які працюють для того, щоб забезпечувати потребу жителів країни в житлі. З'явившись у Німеччині, вони згодом набули широкого поширення в Європі, зараз вони діють в Угорщині, Чехії, Хорватії, Франції, схожа система є у Великій Британії та інших країнах", - розповідає Катерина Румянцева. За її словами, за такою схемою прийнято купувати готові квартири, причому найчастіше вони здаються з оздобленням. Вартість такого житла вища, ніж на етапі будівництва, що влаштовує девелоперів: продаючи готові об'єкти, вони отримують на 20-30% більше прибутку, ніж при продажу квартир, що будуються. "Для приватних покупців це теж добрий варіант: банки дають іпотечні кредити на готове житло під 3-5%, і оселитися в ньому можна відразу. Звичайно, завжди є ризик, що об'єкт з якихось причин не буде добудований. Наприклад, забудовник може розоритися. Ці ризики мінімізуються практикою страхування нерухомості, широко поширеною в Європі", - додає пані Румянцева.

Втім, як зізнаються експерти, у Європі така схема стала застосовуватися не одразу. "Практично всі західні країни, у тому числі Великобританія, Франція, Німеччина, США, перейшли на нову систему, відмовившись від пайового будівництва, і це призвело до стабілізації ринку, збільшення контролю. З ринку пішли дрібні забудовники, які будували житло низької якості", - каже Ігор Індріксонс.

Іншими словами, якщо є відповідальність, якщо забудовник не отримує грошей до закінчення будівництва, то й прибуток він отримає лише після завершення проекту, тому в такій системі немає мотивації погано будувати чи не добудовувати об'єкт.

Олексій Лоссан

Журнал "Нерухомість та інвестиції. Правове регулювання"

Зарубіжний досвід залучення інвестицій у будівництво житла

Щербінін А.Г., помічник Члена Ради Федерації ФС РФ Артюхова А.В. по Тюменській області

Якщо розглядати зарубіжний досвід залучення інвестицій, необхідно сказати про відносну збалансованість інвестиційного попиту, з одного боку, і пропозицій будівельних фірм задоволення цього попиту, з іншого. Ця ситуація склалася за рахунок доступності готових будівельних об'єктів, наявності економічних та правових механізмів щодо забезпечення повернення вкладених коштів та оптимальних термінів окупності інвестицій. Про розвиненість зарубіжних інститутів житлового будівництва свідчать такі факти. У Росії лише для 11% населення на одну особу припадає 17-18 м 2 житла, за кордоном дані цифри становлять 30-35 м 2 . За інвестиціями у будівельний комплекс Росія стоїть на 11-му місці. У загальному обсязі фінансування: 25% коштів – місцевих бюджетів, 75% – індивідуальних забудовників.

Хотілося б відзначити, що зарубіжні системи пайової участі у будівництві мають свої важливі особливості. Це викликано тим, що в багатьох країнах розвинене іпотечне житлове кредитування та громадяни, отримуючи кредит, купують готове житло, не побоюючись, що забудовник не виконає своїх зобов'язань або буде затримано термін будівництва. Даний вид кредитування набагато вигідніший і ефективніший для громадян, забезпечений стійкою економікою країни та захищений багатьма розвиненими правовими інститутами. Це дає підстави деяким спеціалістам відзначити, що "інвестування розвитку російської економіки значною мірою визначається організацією іпотечного кредитування".

Для більш конструктивної організованості фірми, зайняті у будівельній діяльності, поєднуються між собою, що дозволяє значно знизити вартість будівництва житла, оскільки вони зацікавлені у діяльності один одного. М.М.Скулімовський говорить про те, що 80% втрат та подорожчань у процесі будівництва виникають через недосконалість проектних рішень, тому як "закордонні, так і вітчизняні фахівці дійшли висновку про необхідність реорганізації взаємодії учасників інвестиційного процесу". При такій взаємодії витрати і багато витрат скорочуються за рахунок зниження витрат на рекламу, взаємних знижок на послуги та матеріали, що надаються. Ці об'єднання зазвичай називають картелями. "За кордоном давно відома практика створення картелів на основі об'єднання проектних, наукових, будівельних підприємств та підприємств матеріалів".

У замовник створює групу, до складу якої можуть включатися кошторисники, інженери, економісти, керівники контракту і виконроби. Далі ними розробляється вся необхідна документація та схеми будівельного процесу. З отриманих матеріалів керівник договору починає працювати з підрядними фірмами. У цьому оптимального вибору поширене залучення консультаційних фірм. У Японії в цьому напрямку зроблено крок уперед. При будівельних фірмах організуються великі дослідні лабораторії, і навіть інститути, у штати фірми активно залучаються вчені. При цьому замість поняття "замовник" використовується поняття "девелопер", до функцій якого входять придбання майданчика, фінансування, будівництво та продаж житла. Девелопер може залучати підрядників та субпідрядників.

У Німеччині замовлення на виконання робіт отримує генеральний підрядник, який у свою чергу розподіляє його спеціалізованим фірмам і несе відповідальність за виконання термінів та якості будівництва.

Ще однією особливістю є відносини замовника та підрядника, які впливають на формування відносин пайовика та замовника в даному випадку. "Якщо ж постачальник виготовляє річ із власного матеріалу, хоча б і на замовлення контрагента, то в більшості країн визнається договір купівлі-продажу майбутньої речі". Вирішальне значення надається тієї обставини, що постачальник, виготовляючи зі свого матеріалу, стає власником створеної речі. На цій позиції стоїть практика Франції, Англії, США та з застереженнями ФРН. Тобто, порівняно з нашим законодавством, у вищезгаданій ситуації замовник не може укладати договори з іншими інвесторами, що є логічним та обґрунтованим. При укладанні договорів пайовиками та інвесторами існує "універсальне правило роботи з пайовими схемами - принцип другого поверху: включатися в процес інвестування будівництва менш ризиковано, коли коробка будинку піднялася не менш ніж на два поверхи".

Розглядаючи світовий досвід забезпечення населення житлом, необхідно мати на увазі, що на практичний розвиток та організацію житлового кредитування в тій чи іншій країні значний вплив має низка факторів, які можна поділити на політичні, економічні та правові. Ці чинники послужили основою для освіти у світі десятків різновидів та варіантів організації житлового кредитування. На підставі викладеного технологія інвестування у житлову сферу будується на трьох основних засадах: контрактні заощадження, іпотечне кредитування та державна підтримка. Звичайно, конкретні механізми реалізації цих принципів можуть дуже відрізнятися. Наприклад, різні моделі контрактних заощаджень особливо широко застосовують у країнах Західної Європи. А в США переважає іпотечна модель інвестування у будівництво житла.

Класична форма контрактних заощаджень – будівельні ощадні каси – діє у Німеччині. Джерелом ресурсів для цільових житлових позик у будощадкасі є вклади громадян, плата позичальників за користування житловою позикою, а також державна премія, яка виплачується відповідно до контракту про будівельні заощадження за умови, що вкладник протягом року вклав на свій рахунок певну суму. Житловий кредит може отримати лише вкладник будощадкаси після закінчення певного часу (зазвичай 5-6 років), протягом якого він щомісяця робив вклади на встановлену в контракті суму. Процентні ставки (як у внесок, і кредит) фіксовані весь час дії договору. Великою перевагою "німецької системи" є її повна прозорість. Згідно з німецьким законом про будощадкаси, ці організації не можуть здійснювати жодних активних операцій, крім видачі кредитів своїм членам. Таким чином, на відміну від вкладника комерційного банку, який не має жодної інформації, як, на які потреби та наскільки ризиковано використовуються його кошти, вкладник будощадкаси точно знає, хто і на яких умовах користується його грошима.

Перевагою цієї системи в російських умовах є необхідність вимагати від майбутнього позичальника підтвердження платоспроможності, що є основною перешкодою при виділенні банками "класичних" іпотечних позичок і не дозволяє значною мірою залучити до процесу інвестування житлового будівництва додаткові кошти у вигляді заощаджень населення.

Інші моделі контрактних житлових заощаджень функціонують у Франції та Великобританії. У Франції є два види житлових ощадних рахунків: на першому (так звана ощадна книжка А) можна накопичувати до 100 тис. франків і після цього отримати пільговий житловий кредит у 150 тис. франків під 3,75% річних, причому щороку до цільового. вкладу додається державна премія у розмірі 7,5 тис. франків; другий вид житлових ощадних рахунків - звані рахунки PEL (план житлових заощаджень), у яких можна накопичувати до 400 тис. франків і отримувати пільговий житловий кредит у сумі до 600 тис. франків під 4,8% річних. Ставки за кредитами нижчі від ринкових на 4-5%. Найбільший земельний банк (Креді фонсьє де Франс) та його філія - Контора підприємців (Контуар дез антрепренер) надають позички землевласникам та будівельним компаніям на житлове та промислове будівництво. Іпотечні операції пов'язані з видачею середньострокових та довгострокових іпотечних позичок в основному великим будівельним компаніям та землевласникам на житлове та промислове будівництво строком від 3 до 20 років.

У Великій Британії ще з минулого століття успішно функціонує система будівельних товариств (building society). Механізм їхньої роботи трохи схожий на діяльність німецьких, але для отримання житлового кредиту не обов'язково бути вкладником будівельного товариства. В останні роки, внаслідок лібералізації банківського законодавства Сполученого Королівства, функції цих товариств дедалі ближчі до функцій комерційних банків. Конкуренція вищевказаних структур призводить до їх зближення та зменшення кредитних ставок. Крім цього, діяльність товариств тісно пов'язана із страховими компаніями. Страхові послуги включаються до єдиного механізму іпотечного кредитування.

Істотну відмінність має так звана "розширена відкрита модель". Це модель, у якій основний приплив кредитних ресурсів у систему іпотечного кредитування надходить із спеціально організованого цієї мети вторинного ринку цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість. Реалізація розширеної відкритої моделі може бути забезпечена лише за умови створення розширеної інфраструктури іпотечного ринку, як правило, за певного сприяння держави і, як мінімум, за її часткового контролю над емісією цінних паперів, що звертаються на вторинному ринку. Однією з умов, контрольованих державою, є наявність жорсткого балансу між сукупною ціною емітованих і цінних паперів, що звертаються в кожний даний момент на вторинному ринку, і ціною заставних, проданих іпотечними банками емітентам у забезпечення цієї емісії. Розширена відкрита модель певною мірою є більш стабільною через те, що більшість цінних паперів, що забезпечують приплив кредитних ресурсів у систему, мають раніше оголошені дохідність та строк погашення.

Якщо брати систему іпотечного житлового кредитування США загалом, можна сказати, що раніше існувало " правило червоної лінії " , у межах якої кредити могли бути видані, також у своїй розраховувалися зони ризиків видачі кредитів. Якщо громадянин потрапляв у межі червоної лінії чи входив у недоступну зону ризику, йому у видачі кредиту відмовляли. Кредит США видається термін, протягом якого позичальник працює, тобто. до пенсії. Існує така особливість кредитування США. Усі житлові приміщення поділяються на 3 групи: найдешевше, середнє та найдорожче. На першу групу кредит видається державою, дві наступні групи кредит видається з допомогою приватних іпотечних інститутів. У разі термін кредиту становить 12 років, а розмір субсидії - 75 % вартості житла .

У ще за часів Ф.Рузвельта почала складатися розгалужена система іпотечного кредитування житлового будівництва та придбання житла у власність. Практикуються різноманітні види іпотечних кредитів. Іпотечні кредити класифікуються залежно від виду організації та страхування. На сьогоднішній день у діяльність кредитно-фінансового блоку з житлового фінансування залучено велику кількість установ, інститутів первинного та вторинного ринку іпотечних кредитів, включаючи ринок цінних паперів, - це іпотечні банки, ощадні та кредитні асоціації, комерційні та ощадні банки, компанії зі страхування, пенсійні фонди, інвестиційні інститути, приватні кредитори, ріелтерські, брокерські фірми та ін.

В Аргентині ефективну схему іпотечного кредитування реалізовано за допомогою Світового Банку. Узагальнений вид схеми має такий вигляд. Уряд створює гарантійний Фонд для облігацій (боргових зобов'язань), емітованих банками – учасниками проекту. Світовий Банк для створення Фонду надає 15-річну позику (включаючи 7-річне відстрочення платежу) на суму 500 млн дол. США. Фонд видає гарантії щодо цінних паперів, що емітуються суб'єктами іпотечного ринку.

Узагальнюючи досвід розвитку іпотечного кредитування в зарубіжних країнах, слід зазначити, що саме іпотечне кредитування стало одним з основних факторів економічного розвитку в США (новий курс Рузвельта), у Німеччині (післявоєнні реформи Ерхарда), в Аргентині ("план Ковальо") та в Чилі (Реформи Піночета). Система іпотечного кредитування в США дозволила за останні 30 років щороку спрямовувати на житловий ринок понад 40 млрд дол. "При цьому розстрочка надається як мінімум на 10 років, а частіше на 20-25 років".

Необхідно відзначити, що в ряді зарубіжних країн діє підтримка громадян і, особливо, молодих сімей для придбання квартири у власність. У Фінляндії щодо цього вжито такі заходи: обмежені всі види оподаткування фізичних і юридичних до загального рівня 32%; встановлені парламентом тверді ставкибанківського кредиту на придбання молодими сім'ями квартир під 3% річних із розстроченням до 20-25 років; знижено на 25-50% плату (залежно від кількості народжених дітей) за придбані молодими сім'ями квартири. Загальні вимогиЩодо кредитування будівництва житла також дуже м'які, банківська ставка становить 3,5% річних, на відміну від середньої ставки на інші види кредитування 9-17%.

Система підтримки громадян у Німеччині полягає в наступному. Будівельні ощадкаси укладають із працюючими громадянами договір на фінансування будівництва, на підставі якого майбутній власник житла вносить щомісяця на свій рахунок у будівельній ощадкасі певну суму. Роботодавець на підставі "Закону про 936 марок" щомісяця додає до зарплати 78 марок (936 марок на рік) і держава додає ще 93,6 марки, або 10% від 936 марок. У такий спосіб накопичується "будівельний капітал". Коли дана суманакопичиться до необхідної (близько 1/3 вартості житла), держава виділяє громадянину 10% вартості житла, а на решту будівельної ощадкаси видає під низький відсоток кредит. Крім цього, після придбання житла молодою сім'єю, яка має не менше 2 дітей, держава видає їм протягом 8 років після придбання житла 40 тис. марок у вигляді субсидій додому, 24 тис. марок на дітей, 4 тис. марок у вигляді екологічної надбавки. та 3,2 тис. марок у вигляді субсидій на енергію. Незважаючи на такі пільги, у Німеччині "рівно половину житлового фонду приватних власників (включаючи квартири на праві особистої власності) також складають квартири, що здаються в оренду. Можна вважати, що основною формою використання житла в Німеччині вважається найм квартир". Наймання квартир грає важливу рольта в інших країнах. У США проводиться класифікація житлового фонду за формою використання на "житло, що здається в оренду (rental property), та житло, призначене для проживання власників (residential property)".

З приводу участі держави в інвестиційному процесі Л.В.Донцова зауважує, що "у країнах із розвиненою ринковою економікою держава у процесі регулювання інвестиційної діяльності приймає на себе одночасно кілька функцій.

Перша функція – це регулювання (стимулювання чи обмеження) загального обсягу капіталовкладень приватного бізнесу.

Друга функція - це вибіркове стимулювання капіталовкладень у певні підприємства, галузі та сфери діяльності через кредитні та податкові пільгинаприклад, за допомогою інвестиційного кредиту.

Третя функція - це пряме адміністративне втручання у інвестиційний процес” .

Особливу увагу у Швеції держава приділяє питанням ціноутворення. Контроль та спостереження за цінами здійснює державне управлінняцін та конкуренції, підпорядковане міністерству громадянської адміністрації. У кожній губернії є спеціалісти, що відстежують ціни на товари та послуги та вносять пропозиції щодо їх регулювання. За значного підвищення цін, інфляції та різких дисбалансах над ринком Уряд має право, відповідно до закону регулювання цін, їх заморозити. Це заморожування можливе за окремими товарами та послугами. Держава може встановлювати граничний рівень цін, а якщо хтось їх бажає підвищити, він повинен попередньо про це повідомити та обґрунтувати. Якщо, наприклад, ціни на житло піднялися, то держава видає громадянам, особливо молодим сім'ям, житлові субсидії та пільгові довгострокові позики.

Розглянемо, як реагує держава в особі своїх органів при завищенні цін в інших розвинених країнах, наприклад, у США, Німеччині, Фінляндії, Японії, Канаді та ін. Коли ціна будівельного об'єкта перевищує витрати виробництва та середню норму прибутку, державні органи можуть втрутитися та відрегулювати ціну. Середня норма прибутку під час здійснення будівельно-монтажних робіт становить 10-12% від витрат виробництва. Якщо норма прибутку виявляється вищою, то причини такого зростання досліджуються, а якщо вони не обґрунтовуються при такому дослідженні, то держава регулює цю норму у примусовому порядку. Як зазначає І.А.Рахман, "аналіз закордонного досвіду дозволяє зробити висновок про те, що формування ціни є важливим стратегічним напрямом при розробці нової продукції та просуванні її на ринок".

Визначення достовірної вартості всього проекту є основним принципом діяльності зарубіжних будівельних фірм. Для цього на всіх етапах інвестування щодо вартості будівництва використовуються укрупнені показники вартості будівництва (УПСС). У США компанія "R.S.MEANS" видає щорічно великим тиражем збірки цін із середньоамериканськими показниками. В Англії фірма "Technical Indexes Ltd." публікує збірки "WESSEX" із укрупненими показниками вартості робіт. Під час проведення підрядних торгів чинник вартості предмета торгів становить 50-70% у інших чинників до ухвалення позитивного решения .

У 1901 р. народне житлове господарство Нідерландів набуло міцної бази у вигляді Житлового закону. Тим самим стала можливою допомога держави приватним організаціям у будівництві "для суспільних потреб". Таким чином, житлові асоціації – це самостійні приватні організації, що займаються будівництвом, здаванням в оренду та утриманням житла. Вони займаються цим насамперед для груп населення, у яких виникають складнощі з пошуком хорошого та доступного за цінами житла. Щоб бути спроможним функціонувати як житлова асоціація, необхідно отримати визнання уряду. Подібне зізнання називається реєстрацією. Юридично асоціація позначається терміном "зареєстроване житлове об'єднання".

З викладеного можна зробити такі выводы. Впровадження іпотечного кредитування в Росії на належному рівні на сьогоднішньому етапі перешкоджає цілу низку факторів:

недостатній розвиток ринку цінних паперів;
відсутність інвесторів, готових на низьку прибутковість за іпотечними заставними;
слабкий розвиток страхової справи з метою обслуговування іпотечних кредитів;
дорожнеча коштів у комерційних банків, необхідні видачі довгострокових іпотечних кредитів;
високі темпи інфляції, зміна курсу рубля, що викликають значний ризик відсоткові ставки при довгостроковому кредитуванні та інших.

З проведеного аналізу можна дійти невтішного висновку, що причини неспроможності масової програми іпотечного кредитування у Росії криються у необхідності кардинального поліпшення фінансово-економічної ситуації у країні, якого основоположні механізми іпотечного кредитування не функціонують.

При пайову участьу будівництві житла громадяни отримують можливість спільно вкладаючи кошти в будівництво цілого будинку, поетапно "викуповувати" свої майбутні квартири. Але в цьому випадку вся вартість квартири має бути виплачена до закінчення будівництва, що є досить обтяжливим. При накопичувальній схемі її учасники починають вкладати кошти до початку будівництва того будинку, в якому буде знаходитись їхня квартира, що дозволяє, аналогічно німецьким будощадкасам, перерозподіляти грошові ресурси між різними об'єктами.

Також можна дійти невтішного висновку у тому, що проти західними країнами, де розвинені інститути з житлового кредитування, нашій країні дані інститути ще формуються, а ті, які сформовані, ще можуть надавати послуги належної якості. Ця якість передбачає надійність роботи інституту та доступність послуги широким верствам населення.

Примітки

1. Рахман І.А. Зарубіжний досвід регулювання інвестиційно-будівельної діяльності// Економіка будівництва. 2001. № 6. С. 45.

2. Матюгіна Е.Г. Про ринок житла // Житлове будівництво. 2001. № 1. С. 8.

3. Горьомикін В.А., Бугулов Е.Р. Нерухомість: реєстрація прав та угод, іпотечне кредитування у схемах. М.: ІІД Пугач, 1999. С. 54.

4. Скулімівський М.М. Скорочення термінів реалізації інвестиційно-будівельних проектів: Нові підходи // Економіка будівництва. 2002. № 5. С. 14.

5. Устименко В.В. Розширення ринку житлового будівництва // Житлове будівництво. 2000. № 3. С. 6.

6. Рахман І.А. Указ. тв. З. 50-51.

7. Цилина Г.А. Житлове фінансування та іпотечне кредитування // Житлове будівництво. 2000. № 2. С. 3.

8. Шебаршина О.М. Організаційні форми утримання, ремонту та модернізації житлових будівель у Німеччині // Житлово-комунальне господарство. 2002. № 8. С. 28.

9. Цивільне та торгове право капіталістичних держав / Відп. ред. Є.А. Васильєв. Вид. 2-ге, перероб. та дод. М: Міжнародні відносини, 1992. С. 349.

10. Там же. С. 349.

11. Лушкін С.А. Деякі аспекти інвестування будівництва житла на пайовій основі // Економіка будівництва. 2001. № 7. С. 18.

12. Цилина Г.А. Інституційна структура сучасного ринку іпотечного кредитута її тенденції // Житлове будівництво. 2000. № 11. С. 21.

13. Цилина Г.А. Іпотечне кредитуваннята ризики // Житлове будівництво. 2001. № 5. С. 5.

14. Матюгіна Е.Г. Про ринок житла // Житлове будівництво. 2001. № 1. С. 8.

15. Михайлов С.А. Фінансово-економічні аспекти будівництва // Житлове будівництво. 2000. № 8. С. 2.

16. Цилина Г.А. Інституційна структура сучасного ринку іпотечного кредиту та її тенденції // Житлове будівництво. 2000. № 11. С. 19.

17. Єпіфанов В.А. Територіальне замовлення та кредитування житлового будівництва // Житлово-комунальне господарство. 2000. № 9. С. 6.

18. Рахман І.А. Інвестиційно-будівельна діяльність: закордонний досвід// Будівельний бізнес. 2002. № 2. С. 3.

19. Рахман І.А. Зарубіжний досвід регулювання інвестиційно-будівельної діяльності// Економіка будівництва. 2001. № 6. С. 48.

20. Шебаршина О.М. Організаційні форми утримання, ремонту та модернізації житлових будівель у Німеччині // Житлово-комунальне господарство. 2002. № 8. С. 28.

21. Левін Ю.А. Диференціація житлової нерухомості у містах США // Економіка будівництва. 2002. № 11. С. 39.

22. Донцова Л.В. Система регулювання інвестиційних процесів у розвинених країнах // Менеджмент у Росії там. 1999. № 4. С. 91.

23. Рахман І.А. Указ соч. З. 48-49.

24. Там же. С. 51.

25. Там же. С. 52.

Запрошуємо Вас взяти участь у роботі нашого журналу! Надсилайте пропозиції щодо співробітництва, за тематикою матеріалів, свої статті та зауваження на . Також запрошуємо Вас взяти участь в заходах, що організуються журналом (конференціях, круглих столах, обговореннях).

Зарубіжний досвід пайового будівництва. Залучення інвестицій у будівництво житла. Вся справа – в історії

Надіслати свою гарну роботу до бази знань просто. Використовуйте форму нижче

Подібні документи

Репетиторство