Скільки років будинок на гарантії у забудовника. Які гарантійні зобов'язання у забудовника після здачі будинку у Росії. На що дається гарантія

Безперечно, придбати первинне житло - вдала подія, при цьому важливо знати, що існують гарантійні зобов'язання забудовника після здачі будинку. А це означає, що, маючи інформацію про ці гарантії, покупець може уникнути надалі проблем із раптом виниклими неполадками.

Великий ринок продажу новобудов, що працює протягом десятиліття, вже створив судові прецеденти для позовів з несумлінними будівельними фірмами. Тому клієнтам потрібно розуміти, що, знаючи свої права та гарантійні зобов'язання під час будівництва об'єктів, уникнути проблеми можна.

Вивчення нормативних документів допоможе зробити якісну купівлю та звести до мінімуму суперечки про неправомірні дії продавця.

Що потрапляє під гарантію?

Спочатку необхідно уточнення у тому, що є різні види зобов'язань.

Відповідно до цього визначаються такі гарантійні зобов'язання по ДК РФ на будівельні роботи:

інженерне та технологічне обладнання, а саме: система вентиляції, ліфтовий комплекс, централізована опалювальна система, інженерні мережі водопостачання, побутового газу та електрики – підпадають під період не менше трьох років;
конструктиви будівлі, до яких належать фундамент, зовнішні стіни, сходові марші, внутрішні перегородки, між поверхові та горищні перекриття, вікна та двері – розраховані більш тривалий термін. Наприклад, під час зимового періоду металопластикове вікно промерзає. Цей шлюб потрапляє до п'ятирічного регламенту. З метою реклами, деякі компанії змінюють регламентований відрізок часу більш тривалий, проте, лише на рівні Закону - «гарантія від забудовника 5 років чинної норми»;
асфальтове покриття, спортивні та дитячі майданчики є частиною прибудинкової території, якщо вони включені в технічну документацію багатоквартирного будинку. Гарантії на ці елементи визначені, як і весь об'єкт на підставі припису «гарантія від забудовника на багатоквартирний будинок».
елементи покрівлі, якщо інші терміни не обумовлені в актах прийому-передачі, захищені гарантією на період від 10 років і більше.

Непростим питанням є визначення винуватця неполадок. Після здачі об'єкта будівництва відповідальність за багатоповерховий будинок несе організація. Отже, визначати відповідальну сторону за дефекти необхідно разом із цим предприятием.

При цьому необхідно пам'ятати важливе правило:
спроби ліквідувати дефекти самостійно - загрожує відмовою будівельників від виконання пред'явлених вимог.

Під відповідальність девелопера не потрапляють такі причини виникнення шлюбу:

Порушено правила експлуатації приміщення, що належить до місць загального користуваннята правила застосування обладнання та побутових приладів.
Поломка обладнання або елементів будівлі зроблена користувачами навмисне або необережно.
Недоліки, що виникли через аварію інженерних систем і викликані діями пайовиків. Наприклад, якщо будинковий каналізаційний випуск розгерметизувався через часті вибої, то це визнається виною квартиронаймачів.

Виправлення причин, зазначених вище, закріплюється за підприємством, що проживає або експлуатує.

Строки виконання встановлених обов'язків

Відлік зазначеного п'яти чи трирічного терміну починається з передачі об'єкта у користування пайовику.

Передача, згідно з «гарантією від забудовника на новий будинок», здійснюється на підставі таких дій:

шляхом підписання ДДК;
складання передавального акта.

Якщо в договорі відсутня розділ «гарантія забудовника на багатоквартирний будинок чинний норматив», це не звільняє будівельну компанію від відповідальності, оскільки вони прописані у ФЗ.

Пункти договору лише розкривають особливості відносин між сторонами його уклали, а виконання закону є обов'язковим для всіх організацій будь-якої форми власності.

У разі визначення винуватцем виникнення дефекту фірми будівельників за наявності правильно оформлених претензій, а також маючи згоду з боку винної сторони, на вирішення проблеми відводиться розумний термін за погодженням сторін, який чітко не прописаний у законі.

Зазвичай час вирішення питання обумовлюється в гарантійному листі. Залежить від складності роботи та сезонних причин. Також вказується відповідальність за недотримання взятих зобов'язань щодо ліквідації неполадок.

Як правильно висунути свої вимоги?

Знання про свої права, як споживача та обов'язки забудовника можна з упевненістю діяти у своїх інтересах. Тим більше, що на варті прав набувача стоять зазначені нормативи:

Містобудівний Кодекс статті 469 – 478 РФ.
Статті Закону про захист споживачів.
ФЗ №214.

Незалежно від часу виявлення дефектів, навіть у разі підписання приймального акта, необхідно подавати заяву, яка може бути написана як від однієї особи, так і колективне звернення.

Виявлені вади слід зафіксувати за допомогою фото або відео.

Далі, скаржитися потрібно в керуючу компанію, з метою визначення до чиєї зони відповідальності потрапляє виявлена недоробка. І чи потрібен капітальний ремонт. Письмово викладена скарга складається у двох примірниках. Відмітка отримання цього документа представником КК обов'язкова.

Тривалість розгляду відрізняється в Законі про захист прав споживача та ЦК України. Тому доцільно вказати бажаний період для опрацювання звернення. Це може бути від 10 діб до 30 днів.

У разі підтвердження того, що шлюб відбувся з вини забудовника, наступна скарга направляється до будівельної компанії. Щоб уникнути непотрібного листування, наявні копії доказового матеріалу та відповіді експлуатуючої організації слід одразу додати до звернення.

У процесі розгляду звернення складається дефектація обстеження у двох примірниках.

Бажано наполягти на присутності відповідальної особи обслуговуючого підприємства з правом підпису в актах. В акті відображаються всі недоліки приміщень та місць загального користування із зазначенням винуватця їх виникнення. Цей документ направляється до будівельної компанії.

По ФЗ власник неякісної покупки має право вимагати безоплатного ремонту всіх виявлених недоліків, оскільки законодавчо розроблені «гарантійні зобов'язання забудовника щодо усунення дефектів». За письмовим погодженням сторін власник може самостійно ліквідувати несправності з подальшою компенсацією витрат з боку забудовника.

При відмові будівельної компаніївизнавати себе винною стороною, пайовик може ініціювати судовий розгляд та подати цивільний позов. У цьому випадку, для суду, краще запастися висновком незалежної експертизи. Куди також входить обстеження майна, у разі його псування.

Витрати, пов'язані з процесом при отриманні позитивного рішення, будуть відшкодовані компанією.

Також можна розраховувати на відшкодування моральної шкоди. У судовому порядку пайовик може вимагати покриття збитків при затягуванні терміну виконання робіт більш ніж на 45 днів з моменту подання заяви. При цьому додатково нараховується пеня за кожний день прострочення. Механізм розрахунку обсягу збитків прописаний у Цивільному кодексі України.

Що стосується банкрутства будівельного підприємства, керуючись документами гарантійні зобов'язання по ДК РФ на виконані будівельні роботи, задоволення вимог пайовиків, лягає на компенсаційні фонди СРО.

У будь-якому разі за наявності правильно оформленої доказової бази та зі знанням справи можна відстояти свої інтереси.

Важливо! Обсяг гарантійних зобов'язань щодо об'єкта нерухомості прописаний у ст.7 Федерального закону від 30.12.2004 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві…». Об'єкт, що передається пайовику, зобов'язаний відповідати умовам укладеного договору, пред'явленого покупцю проекту, загальним технічним нормам і містобудівним регламентам. Повна відповідальність за якість та безпеку житла лежить на забудовнику. Гарантія на квартиру в новобудові встановлюється відповідно до Закону № 214-ФЗ, а під час укладання договору участі у пайовому будівництві сторони можуть встановлювати збільшену тривалість гарантійних зобов'язань. При оформленні акту здачі готового об'єкту пайовику передається все обладнання та елементи облаштування квартири.

Гарантійні зобов'язання забудовника після здачі будинку

Будівельна компанія має право відмовитися від виконання гарантійних зобов'язань, якщо:

мешканці нехтують встановленими правилами монтажу, експлуатації побутової технікита сантехнічного обладнання;
минув розрахунковий період експлуатації об'єкта або проблема виникла внаслідок природного зносу конструкції;
мешканці не дотримуються правил користування приміщеннями та нерухомим майном;
відмовило технічне обладнаннята конструктивні елементи, що спочатку прийняті мешканцями у користування без претензій або пошкоджені при експлуатації;
сталася аварія, через що мешканці порушили роботу опалювальної, каналізаційної, водо-, газопровідної, вентиляційної, водостічної системи.

Як змусити забудовника змінити погані вікна За Законом «Про захист прав споживачів» (п. 5 ст.

Чи є гарантія на пластикові вікна в новобудові?

Увага

У договорі ж, забудовник прописав 1 рік гарантії на склопакет, фурнітуру та регулювання. Чи має право так обмежити термін гарантії саме на вікна? Більш конкретні питання: 1) яка гарантія вікна від протікання під час дощу? 2) яка гарантія на фурнітуру вікон (ручка розбовталася, скрипити при закриванні, туго закривається тощо)? 3) Яка гарантія на регулювання вікон (взимку дме зі щілин)? Згорнути Вікторія Димова Співробітник підтримки Правознавець.ru Схожі питання вже розглядалися, спробуйте подивитися тут:

Яка мінімальна частка власності належить дітям у новому житлі?
Яка мінімальна сума може бути зазначена у договорі купівлі-продажу дачної ділянки?

Відповіді юристів (2)

Всі послуги юристів у Москві Пайова участь у будівництві Москва від 20000 руб.

Перевірка документів та договорів Москва від 5000 руб.

Яка мінімальна гарантія на вікна по дду?

Учасник пайового будівництва має право пред'явити позов до суду або пред'явити забудовнику письмовій формівимоги у зв'язку з неналежною якістю об'єкта пайового будівництва із зазначенням виявлених недоліків (дефектів) за умови, що такі недоліки (дефекти) виявлено протягом гарантійного строку. Забудовник зобов'язаний усунути виявлені недоліки (дефекти) у строк, узгоджений забудовником із учасником пайового будівництва.
У разі відмови забудовника задовольнити зазначені вимоги у позасудовому порядку повністю або частково або у разі незадоволення повністю або частково зазначених вимог у вказаний термін учасник пайового будівництва має право пред'явити позов до суду. (Частина 6 в ред. Федерального закону від 03.07.2016 N 304-ФЗ) (див. текст у попередній редакції) 7.

Неякісні пластикові вікна від забудовника

Пайовик, який ознайомився з талмудом стандартів і норм, може самостійно виявити при першому ж огляді всі недоліки, допущені під час будівництва і ремонту квартири в новому будинку, а головне, грамотно пред'явити свої претензії забудовнику. Завалені стіни, хисткі вікна, відсутність гідроізоляції або порушена робота комунікацій – ось тільки деякі з багатьох приводів відмовитися від підписання акта приймання-передачі та вимагати усунення дефектів.
Квартира в новобудові, як і будь-який товар, підпадає під дію статті № 29 закону РФ «Про захист прав споживачів», яка говорить, що покупець має право вимагати безоплатного усунення виявлених недоліків товару, зменшення ціни чи відшкодування витрат.

Хто виправить дефекти у новому будинку?

Наприклад, який гарантійний термін радіаторної батареї може бути встановлений прийому квартири у забудовника? Якщо після підписання акта мешканці не зверталися за заміною інженерних мережта окремих видів комунікацій, гарантія поширюватиметься на весь п'ятирічний термін. При цьому потрібно враховувати, що після передачі багатоквартирної будівлі компанії, що управляє, відповідальність за поточний ремонт буде покладена саме на КК.

Інфо

Як правильно пред'явити претензію забудовнику після здавання будинку? Оскільки відповідальність підрядника після гарантійного терміну може наступати лише за належний стан несучих конструкцій та вузлів будівлі, всі претензії щодо стану житлових приміщень або спільного майна будинку необхідно пред'явити до закінчення п'ятирічного терміну. Цей період обчислюється з передачі об'єкта нерухомості власнику.

Гарантійний випадок: гарантія на вікна

У відповідь на обґрунтовану претензію (її зразок ви можете завантажити за цим посиланням) забудовник повинен усунути недоліки в найкоротші терміни та виплатити компенсацію за передачу мешканцям об'єкта, який не відповідав за якістю договору пайової участі та нормам закону. Як утеплити пластикові вікна в новобудові Якщо вам дісталися від забудовника якісні вікна, але їх теплоізоляційні властивості вас не влаштовують, а витрачати весь стан на перескління квартири ви не плануєте, можна спробувати утеплити віконні системи.

Стаття 7. гарантії якості, передбачені договором

Що мають на увазі гарантійні зобов'язання забудовника? На що забудовник не гарантує? Як довго забудовник виконує гарантійні зобов'язання? Як правильно пред'явити претензію забудовнику після здавання будинку? Купівля житлової нерухомості регулюється положеннями ДК РФ, Законом РФ від 07.02.1992 № 2300-1 «Про захист прав споживачів» та Федеральним законом від 30.12.2004 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинківта інших об'єктів нерухомості…». Ці норми наказують забудовнику передавати покупцю об'єкт нерухомості на передбачених договором умовах.
У тексті угоди зазначається вартість, терміни передачі, характеристики об'єкта та гарантійні зобов'язання після здачі будинку.

Гарантійний термін на вікна в новобудові

Якщо керуюча компанія відмовляється оформляти гарантійний ремонт, то можна запросити незалежного експерта або звернутися в Росспоживнагляд. Мешканцям знадобиться мати на руках результат будівельно-технічної експертизи, вартість якої варіюється від 30 до 50 тис.
рублів, а часом займає близько двох місяців. На жаль, без експертизи встановити причину дефекту не вийде, але, якщо вдасться довести провину забудовника, ремонт не змусить себе довго чекати. Забудовник практично завжди виправляє свої огріхи, не бажаючи доводити справу до суду.

Деякі поломки чи дефекти не є гарантійними випадками. До таких відносяться заливання водою з вини сусідів, прорив труб з вини ремонтників-аматорів, поломка ліфта через перевищення вантажопідйомності або розбите вікном хуліганами.
ВСТАВКА: Вікна в «законі» За словами Аліни Домкіної, при виявленні шлюбу покупцю необхідно повідомити продавця про виявлені недоліки та вимагати усунути їх у певний термін. "Бажано відправити документ листом з повідомленням про вручення або вручити його особисто під розпис", - пояснює спеціаліст. Згідно з п. 1 статті 18 Закону РФ N 2300-I "Про захист прав споживачів", у разі виявлення в товарі недоліків, якщо вони не були обговорені продавцем, на свій вибір вправі вимагати заміни товару або негайного безоплатного усунення недоліків товару або відшкодування витрат на їх виправлення споживачем або третьою особою.

Гарантія вікна в новому будинку від забудовника

Ця стаття допоможе розібратися з відповідальністю забудовника, встановити гарантійний термін на квартири та грамотно пред'явити претензію в рамках договору пайової участі у будівництві. Важливо! Якщо ви самі знаєте свій випадок, пов'язаний із гарантійними зобов'язаннями забудовника, то вам слід пам'ятати, що:

Кожен випадок унікальний і індивідуальний.
Розуміння основ закону корисне, але не гарантує досягнення результату.
Можливість позитивного результату залежить від багатьох чинників.

Що мають на увазі гарантійні зобов'язання забудовника? При безпосередній експлуатації найчастіше виявляються недоліки і недоробки - покрівля, що протікає, тріщини і патьоки, пліснява, що спочатку не функціонує інженерне обладнання, явні будівельні ляпи. Приводів для пред'явлення претензій є достатньо.

Забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва об'єкт пайового будівництва, якість якого відповідає умовам договору, вимогам технічних регламентів, проектної документації та містобудівних регламентів, а також іншим обов'язковим вимогам. (У ред. Федерального закону від 18.07.2006 N 111-ФЗ) (див. текст у попередній редакції) 1.1.

При передачі об'єкта пайового будівництва забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва інструкцію з експлуатації об'єкта пайового будівництва, що містить необхідну та достовірну інформацію про правила та про умови ефективного та безпечного його використання, термін служби об'єкта пайового будівництва та елементів обробки, що входять до його складу, систем інженерно- технічного забезпечення, конструктивних елементів, виробів (далі - інструкція з експлуатації об'єкта пайового будівництва).

Гарантія забудовника у разі купівлі квартири у новобудові є обов'язковою. У цьому тексті ми розглянемо основні закони, якими регулюється цей обов'язок, уточнимо терміни та розповімо, що робити, якщо з'явилася ситуація, коли доведеться складати претензію забудовнику щодо усунення недоліків щодо гарантії.

У сучасному законодавстві будь-яка купівля квартири в будинку (а точніше – пайова участь у будівництві) регулюється положеннями ФЗ-214 – закон про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків. Додатково слід враховувати норми цивільного законодавства – ст. 469 - 478 ДК РФ. Також у захисті прав пайовика допомагає закон про захист прав споживачів.

Що мають на увазі гарантійні зобов'язання забудовника?

Для розуміння того, на що поширюється гарантія забудовника, вивчимо сьому статтю 214-ФЗ. У пункті першому ясно йдеться про обов'язок забудовника передати об'єкт (квартиру) пайовику, і якість цього об'єкта повинна відповідати не тільки прописаним у договорі пайової участі пунктам, але й іншим технічним регламентамта містобудівним нормам.

Закон № 214 захищає пайовиків, які уклали із забудовником договір пайової участі.

Тому якщо ви плануєте покупку за векселями, паями чи іншими формами, то замисліться двічі. Адже в цьому випадку претензія забудовнику щодо багатоквартирному будинкурегулюватиметься саме ДК РФ, без допомоги з боку профільного федерального закону. Дивіться. І навіть у цьому випадку треба розуміти, що кожна ситуація є індивідуальною, і уважно вивчати судову практику.

На які гарантії може розраховувати пайовик

Гарантія від забудовника до нового будинку включає два види зобов'язань. Так, протягом трьох років можна звернутися з претензією забудовнику про усунення недоліків щодо гарантії з різних інженерних конструкцій та іншого технологічного обладнання. Сам перелік має на увазі загальну систему або її складові частини:

вентиляційних шахт та обладнання;
ліфтової системи та супутніх сегментів обладнання;
опалювальна загальнобудинкова система;
системи житлово-комунального господарства – це конструкції, за допомогою яких до будинку надходить вода, газ та електрика.

Потрібно розуміти, що забудовник, якщо інше не вказано договором, відповідає за внутрішньобудинкові системи. Тому якщо, наприклад, є проблеми з газовими трубамиу дворі доведеться окремо доводити, що до цього має відношення забудовник.

Після здачі новобудови протягом п'яти років можна вимагати усунення недоліків забудовником щодо гарантії об'єктів, що впливають на конструкцію будівлі.

Дефекти та проблеми зі стінами – причому як зовні, так і всередині. Сюди належить і стан під'їздів.
Проблеми з фасадами будівлі – облицювання, що відвалюється, неякісні матеріали, через які фасад постійно мокрий, та інші проблеми.
Проблеми з несучими конструкціямибудівлі. Найчастіше зустрічаються недоліки зі стельовими плитками та провисами їх у квартирах.
Дефекти у встановлених за замовчуванням склопакетами та залізними дверима у квартири.

У ст. 8 ФЗ-214 явно зазначено, що пайовик повинен вимагати від забудовника підписати акт про невідповідність об'єкта, що здається, будівельним вимогам ч.1 та ч.7 ФЗ-214.

Також пайовик повинен відмовитися від підписання передавального акта. Тому, якщо забудовник стверджує, що виконає договірні зобов'язання пізніше, але при цьому вимагає прийняти вашу квартиру – сміливо відмовляйтесь. Це допоможе вам домогтися у суді виконання претензій забудовнику щодо гарантії. Хоча якщо гарантійні вимоги виникли після прийому квартири, нічого страшного – але більше.

На що забудовник не дає гарантії

Для нефахівця в законі може бути важко з'ясувати, на що поширюється гарантія забудовника, а на що ні. Там зазначено – девелопер відповідає за недоробки капітального характеру. Але є один прийом, яким користуються юристи у сфері нерухомості.

Після того, як будинок зданий, відповідальність за його внутрішній стан несе керуюча організація. Є перелік вимог щодо їх роботи. Отже, КК відповідають за:

поточний знос та скорочення експлуатаційних характеристикрізного внутрішньобудинкового обладнання та систем;
за правильне використанняприміщень загального призначення та майна у загальнобудинковій власності;
за зламане обладнання та конструкції, що прийняті без претензій у забудовника за допомогою акта приймання-передачі будинкового майна;
за дотримання рекомендацій інструкцій щодо встановлення побутових приладів та сантехніки;
за припинення аварійних ситуацій з опалювальними та каналізаційними системами, за правильну роботу вентиляції та водостоків.

Разом – якщо виявлений недолік не входить до вищезгаданих пунктів, то можна вивчати документацію та намагатися пред'являти забудовнику претензію.

Строки виконання гарантійних зобов'язань

Є поширена помилка – нібито діє гарантія забудовника 5 років. Насправді, це не так. Як було зазначено вище, цей термін поширюється на загальнобудинкові конструкції. На інженерні – 5 років. А ось на стан даху – 10 років.

Якщо претензію виявлено і забудовник погодився на усунення недоліків – то відповідно до п.2 ст.7 214-ФЗ девелоперу потрібно усунути недоліки «в розумний термін». На жаль, що таке розумний термін у законі не прописано, тож треба розглядати кожен випадок індивідуально. Зазвичай, це 30 днів, але термін може бути збільшений.

Для того, щоб дізнатися про термін усунення в кожному конкретному випадку, експерти аналізують аналогічні послуги, представлені на ринку. І орієнтуються на середній термін, за яким сторонні організації пропонують виконати такі роботи.

Як правильно пред'явити претензію?

Ми вже з'ясували, на що поширюється гарантія на новобудову та в який термін. Тому не бійтеся подавати навіть якщо гарантійні вимоги виникли після здачі будинку, прийому квартири та інших дій, пов'язаних з вашим правом власності ().

Виявлені претензії можна подавати як одному мешканцю, так і використовувати колективну вимогу. Аналогічно можна діяти і у разі подання позовної заяви до суду – все одно суддя за необхідності може об'єднати кілька позовів в один розгляд.

Перше, що ви робите після виявлення недоліків – фіксуйте їх на фото чи відео. Складайте претензію забудовнику. У претензії ви докладно описуєте недоліки, спосіб виявлення (). Бажано послатися на нормативний документ, що підтверджує ваші вимоги. Наприклад, якщо ви прийняли будинок влітку, а взимку з'ясувалося, що у квартирі дуже холодно – знайдіть ухвалу уряду вашого регіону, де мають бути вказані температурні норми житлових приміщень у багатоквартирному будинку. Претензію забудовнику потрібно вручати самостійно або за допомогою надсилання пошти з описом вмісту. На другій копії потрібно отримати відмітку від представника девелопера про вручення претензії з актуальною датою.

Термін відповіді може бути пізніше 10 днів. Найкраще так і написати «Відповідно до Закону про захист прав споживачів прошу надати відповідь у письмовій формі у термін не більше 10 робочих днів».

Потрібно розуміти, що забудовник може послатися на цивільний кодекс, відповісти вам і попросити більше часу на перевірку інформації - це адекватний процес, так як девелоперу буде необхідно перевірити, чи входять виявлені недоліки в його зону відповідальності, або ж це прерогатива компанії, що управляє. Якщо ви спочатку звернетеся до КК – а саме так і варто зробити – і додасте до претензії відповідь КК, то такої можливості у забудовника не буде.

Почавши взаємодію із забудовником, ми рекомендуємо скласти акт, у якому потрібно вказати всі недоліки у будівництві багатоквартирного будинку. Якщо забудовник відмовиться підписувати його – нічого страшного, просто зробіть дві копії, розпишіться на них і одну надішліть забудовнику поштою, не забувши зберегти квитанцію.

Варто розуміти, що відповідно до статті 7 ФЗ-214 ви маєте право вимагати:

Як змусити будівельників усунути недоліки?

Якщо забудовник відмовляється добровільно усувати всі виявлені власниками квартир дефекти, рекомендуємо відразу звертатися до суду. Крім зазначених вище вимог, можна спробувати одержати із забудовника неустойку.

Варто враховувати, що юристи часто плутають правила стягнення неустойки по 214 ФЗ за зрив термінів будівництва та правила стягнення пені згідно із законом про захист споживачів за невиконання зобов'язань за гарантією.

У п.5 ст.28 останнього законуясно сказано, що споживач може вимагати відшкодування збитків порушення термінів виконання робіт (це понад 45 днів після подачі претензії). Пеня стягується кожен день. А її розмір визначається із ціни виконання послуги. Найчастіше в позовах ставлять 3% повної ціни, помноженої на 1/300 від ставки рефінансування ЦБ РФ. Тут краще не мудрувати – суддя все одно розрахує неустойку згідно із законом, спираючись на ваш конкретний випадок.

У судовій практиці є випадки, коли мешканцям допомагали експертизи, виконані сторонніми неупередженими організаціями, які доводили недоброчесність девелопера. Якщо суд буде виграно, то власники квартир отримають гроші, витрачені на експертів, назад, разом з іншими витратами по суду (ч. 1 ст. 98 ЦПК РФ).

Юрист колегії правового захисту. Спеціалізується на веденні справ, пов'язаних із оскарженням незаконних дій посадових осіб, житловими спорами, стягненням неустойки із забудовників. Великий досвід роботи з 214 ФЗ.

Законодавець регулює не тільки укладання угод купівлі-продажу, пов'язаних зі звичними видами товарів (їжа, одяг, побутова техніка, автомобілі), а й умови гарантійних зобов'язань щодо нового житла, що купується громадянами (квартир у новобудовах).

Необхідність такого підходу очевидна: квартира і так коштує вкрай недешево, тим більше неправильно було б змушувати покупця власним коштом проводити роботи з усунення вад, виявити які часто-густо вдається далеко не відразу.

Стандартна гарантія на нове житло діє протягом 5 років; протягом цього терміну забудовник повинен відповідати не лише за свої прорахунки, а й за роботи, неправильно виконані підрядниками.

Повною мірою ознайомитися з гарантійними зобов'язаннями забудовника ви можете, прочитавши статтю 7 Федерального закону №214-ФЗ від 30 грудня 2004 «Про участь у пайовому будівництві».

Резюмуючи основні положення закону, можна сказати, що:

Претензія до забудовника може бути пред'явлена в будь-який момент до закінчення встановленого гарантійного терміну, в більшості випадків становить 5 років, і поширюється на всі виявлені дефекти житла, що з'явилися з вини першого - тріщини в підлозі або стеля, що протікає, плями або пліснява на стінах, що погано тримається ванна тощо;
Гарантійний термін, як було сказано раніше, зазвичай становить 5 років, проте контрагенти можуть, оформлюючи договір про участь у пайовому будівництві, встановити більшу його тривалість (нерідкі випадки, коли період становить 10 років);
Забудовник повною мірою відповідає за якість та безпеку добудованого житла, що передається пайовику. Об'єкт укладеного раніше договору має повною мірою відповідати обумовленим у договорі технічним характеристикам та іншим параметрам;
На покрівлю поширюються гарантійні зобов'язання забудовника, що становлять щонайменше 10 років;
Набувач житла отримує, після підписання акта здачі квартири, все обладнання та деталі облаштування, що знаходиться в ній - включаючи, наприклад, пластикові вікна, на які також поширюється гарантія, що становить від 3 років (або більше). Гарантія припиняється, якщо пайовик зробив заміну встановленого обладнання на якесь інше (втім, і нове може мати гарантійний термін; проте відповідати за нього буде вже не забудовник);
Гарантійні зобов'язання стосуються лише забудовника, але з обслуговуючих організацій (керівної компанії чи ТСЖ);
Забудовник протягом відведеного періоду дії гарантії відповідає як недоліки, допущені їм самим, а й у роботи, неякісно вироблені найнятими підрядниками. Поводитися з претензією безпосередньо до останніх сенсу не має;
При виявленні в новобудові вад насамперед зверніться до забудовника – спочатку в усній формі або одразу з письмовою претензією. Найчастіше цього достатньо усунення знайдених недоліків. Якщо, однак, забудовник наполягає і не бажає виправляти свої помилки, складайте позовну заяву та звертайтеся до суду. У будь-якому випадку, спочатку спробуйте вирішити проблему шляхом досудового врегулювання – це дозволить зберегти із забудовником гарні відносинита не витрачати часу на участь у судових засіданнях.

На що забудовник не гарантує?

Відповідно до згадуваного раніше Федеральному закону №214-ФЗ, забудовник, за всіх наданих покупцю житла гарантіях, зобов'язаний відповідати за всі виявлені вади квартири.

Гарантійні зобов'язання забудовника поширюються лише недоліки, які мають капітальний характер.

Відповідно, забудовник має повне право відмовитися (і відмовиться) виправляти проблеми, що виникли у зв'язку з:

неправильною експлуатацією готового житла, що проводиться самим покупцем або іншими особами, які не мають відношення до забудовника, а також неналежним розпорядженням мешканцями місцями загального користування;
Ушкодженнями, що виникли через порушення функціонування каналізації, систем опалення, водо- та газопроводу, систем електропостачання, спричиненого невірними діями самого пайовика;
Розрахунковим зносом обладнання, що супроводжується зниженням технічних характеристик;
Поломкою обладнання та інших елементів, спочатку прийнятих пайовиком за актом передачі без пред'явлення претензій.

У всіх зазначених вище випадках звертайтеся з проханнями про усунення проблеми, що виникла, і відповідними претензіями не до забудовника, а до організації, яка обслуговує ваш багатоквартирний будинок.

Як довго забудовник має право виконувати зобов'язання за договором гарантійне обслуговування?

Щодо тривалості гарантійних термінів, що надаються забудовником, діє кілька загальних положень, передбачених пунктом 5 статті 7 Федерального закону №214-ФЗ:

Зазвичай термін гарантії на зданий за актом приймання-передачі багатоквартирний будинок, включаючи кожну квартиру, становить 5 років. Цей термін, якщо на те є воля забудовника та клієнта, може бути збільшений, але не зменшений;
На дах/покрівлю та стикові міжпанельні шви, як визначено законодавцем, гарантійний термін не може становити менше 10 років. Як і в попередньому випадку, він може бути добровільно збільшений;
На обладнання, як технологічне, так і інженерне, що відноситься до багатоквартирного будинку (сюди входять котельні, комунікаційні системи, вентиляції, внутрішньобудинкова електромережа, ліфти, генератори і т.д.), а крім того, на елементи обстановки, що знаходяться в квартирі (включаючи пластикові) вікна) тривалість гарантійного терміну становить щонайменше 3 років;
Забудовник має право найняти для забезпечення процесу будівництва багатоквартирного будинку за договором пайової участі будь-які підрядні організації, готові забезпечувати гарантійний строк у встановлених межах. Якщо підрядники зі своїми зобов'язаннями не справляються, забудовник зобов'язаний самотужки ліквідувати всі виявлені дефекти, пов'язані з роботою устаткування;
За поточний ремонт та інші роботи з обслуговування вже зданого житла відповідає не забудовник, а обрана жителями керуюча компанія;
Гарантія на обладнання стає нікчемною, як тільки пайовик по своїй волі замінить його на інше (наприклад, після зміни вихідних) пластикових віконбільш відповідні естетичним потребам покупця гарантійне обслуговування нових вікон здійснюватиме не забудовник/підрядник, а організація, яка встановила їх).

Як висунути претензію забудовнику після здачі будинку?

При виявленні до закінчення гарантійного терміну на здане вам житлове приміщення (що становить 5 років або більше) зверніться з претензією до забудовника, дотримуючись запропонованого нижче простого алгоритму, який дозволить не витрачати час на непотрібні дії та порожні суперечки з різними організаціями:

Переконайтеся, що термін гарантії, що надається, ще не минув. В іншому випадку звертатися до забудовника буде вже марно і доведеться шукати інші способи усунення дефектів, що з'явилися. П'ятирічний (трирічний, десятирічний) термін гарантії починає відраховуватись з моменту підписання вами акта приймання-передачі квартири, що засвідчує передачу житла вам у користування. Отримати акт ви зможете лише після одержання документа, що свідчить про виникнення права власності;
Після першого усного звернення починайте оформляти письмову претензію. У документі обов'язково мають бути зазначені всі виявлені вади, які стосуються сфери відповідальності забудовника. У ситуаціях, коли дефект з тієї чи іншої причини неможливо повною мірою виправити, вимагайте компенсації, пропорційної до виявлених недоліків, проведення безкоштовних ремонтних робіт або відшкодування вартості вже вироблених вами. Таке право вам дає пункт 2 статті 7 Федерального закону №214-ФЗ;
Претензію складіть у двох примірниках, один із яких залишається у вас. Підпишіть самі обидва та вручіть (особисто або поштою рекомендованим листом з повідомленням) другий примірник особі, уповноваженій представляти організацію-забудовника;
Вкажіть у претензії термін, у який хотіли б отримати відповідь на запит. Однак, навіть якщо ви цього не зробите, терміни відповіді регулюються Цивільним кодексом Росії (до 30 днів) та Законом про захист прав споживачів (до 10 днів);
Разом з претензією до забудовника найкраще відразу ж оформити аналогічне звернення до організації, що обслуговує ваш будинок. Це пов'язано з тим, що сам забудовник перевірятиме, входить ваша претензія до його ведення або на неї повинна відповідати керуюча компанія. Одночасне звернення в обидві організації дозволить заощадити час;
Зрозуміло, якщо виявлені недоліки входять у сферу діяльності обслуговуючої організації, необхідно звертатися безпосередньо до неї, минаючи етап з оформленням претензії до забудовника;
Якщо всі звернення не отримали бажаної дії, готуйте позовну заяву та звертайтеся з нею до суду. На цьому етапі найкраще скористатися консультацією (та подальшою допомогою) кваліфікованого юриста.

Трапляється, що забудовник з тієї чи іншої причини (ліквідація. Банкрутство) не встиг добудувати будинок і, відповідно, здати його в експлуатацію. У такій ситуації всім пайовикам буде необхідно оформити право власності на об'єкт незавершеного будівництва, після чого укладати договір з іншою організацією, яка знову встановлюватиме термін гарантії.

Якщо організація ліквідована/збанкрутувала після здачі будинку в експлуатацію, гарантійний ремонт здійснюватиметься за рахунок фондів саморегулівної організації та страхування цивільної відповідальності їхніх членів.

Коли за допомогою підрядників будується приватний будинок(котедж), на виконані роботи також поширюються гарантійні зобов'язання відповідних організацій. У цьому випадку термін гарантії не може бути меншим за 1 рік, в окремих випадках – 5 років.

5/5 (3)

Які гарантійні зобов'язання забудовника перед КК

Відповідно до закону «Про участь у пайовому будівництві», на забудовника лягають такі гарантійні зобов'язання:

прийняття до розгляду претензії, спрямованої до закінчення періоду гарантії, стандартний термін якого не менше 5 років. Скарга може стосуватися будь-яких дефектів, які виникли з вини забудовника. До них відносяться тріщини у стелі, пліснява, неправильно встановлена ванна та інші порушення;
при укладанні договору про пайову участь у будівництві забудовник має право встановлювати період гарантії, що перевищує стандартний термін, передбачений законодавством;
несення відповідальності за стан об'єкта будівництва, який згідно з договором передається пайовику. Будинок повинен відповідати характеристикам безпеки та технічним параметрам;
щодо покрівлі встановлюються гарантійні зобов'язання на період щонайменше 10 років;
під час підписання акта приема-передачи пайовик отримує як саму квартиру, а й елементи конструкції, які у ній перебувають разом із встановленим устаткуванням. Гарантія на деталі діє від 3 років і довше, але припиняє дію під час проведення мешканцем заміни. Як приклад – за встановлення нових вікон несе відповідальність компанія, яка виконує монтажні роботи;
обов'язки щодо гарантії лягають виключно на забудовника. Він протягом встановленого періоду відповідає за дії підрядника. Претензії, що виникли у зв'язку з несумлінним виконанням останніх договірних обов'язків, надсилаються забудовнику;
жилець при виявленні дефектів звертається спочатку в усній формі, а потім подає скаргу письмово. Забудовник повинен як прийняти претензію до розгляду, а й вжити заходів щодо усунення зазначених недоліків. В іншому випадку доведеться діяти через судові органи.

Зверніть увагу!Попередня спроба вирішити конфліктну ситуацію світовим шляхом дозволить сторонам зберегти добрі відносини та заощадити час, який довелося б витратити на участь у судовому процесі та збирання аргументів на користь позиції.

На що гарантія не поширюється

Забудовник має право відмовити у наданні гарантії у таких ситуаціях:

при зносі будинку та зниження технічних характеристик у зв'язку із закінченням встановленого періоду, протягом якого будівлю експлуатували;
у разі недотримання правил користування спільними приміщеннями;
при неправильному монтажі сантехніки та експлуатації побутової техніки з порушеннями;
у разі пошкодження елементів конструкції, які згідно з актом приймання-передачі були прийняті без претензій, або у разі виходу їх з ладу у зв'язку з порушеннями правил використання;
за непередбачених обставин, викликаних збоями у роботі комунікаційних систем, що виникають внаслідок неправильної експлуатації.

З дня, коли забудовник здійснив здачу об'єкта, відповідальність за експлуатацію будівлі лягає на компанію, що управляє.

Тривалість гарантійних термінів

Федеральне законодавство передбачає стандартний період гарантії на багатоквартирні новобудови, що становить 5 років. Але на окремі конструкційні елементи термін продовжується. Як приклад, потрібно розглянути шви між панелями, мінімальний термін гарантії на які становить 10 років. Саме такий період зазначають у більшості договорів пайової участі.

На котельні, сміттєпроводи та інші інженерні системи, а також обладнання мінімальний термін гарантії не повинен бути меншим ніж 3 роки. Так як у процесі будівництва беруть участь підрядники, то на них лягає обов'язок щодо дотримання встановлених договорамитермінів.

За невиконання ними зобов'язань відповідальність несе забудовник.

Претензія до забудовника

При виявленні дефектів до моменту припинення дії гарантії на зданий об'єкт дотримання вказаного алгоритму дій дозволяє у стислі терміни вирішити проблему із забудовником.

Поетапна інструкція включає таке:

насамперед слід переконатися у терміні дії гарантії. Звіт встановленого у договорі періоду починається з дня підписання акта приймання-передачі, яким підтверджується факт здавання забудовником житлового приміщення. Пайовик має право отримати зазначений акт лише при наданні документів, які закріплюють за особою права власності. Якщо недоліки виявлено вже після закінчення гарантійного періоду, звертатися до забудовника немає сенсу;
після висловлювання скарги в усній формі пайовик надсилає письмову претензію, яка містить докладний опис виявлених дефектів. Якщо недоліки, за які несе відповідальність забудовник, не підлягають усуненню повною мірою внаслідок певних причин, заявник має право вимагати компенсації або безкоштовного ремонту. Законом передбачається також відшкодування вартості проведених пайовиком робіт. Проте сума компенсації розраховується з оцінки недоліків;
скаргу складають у кількості 2 штук. Один примірник обов'язково залишається у заявника, а інший передається безпосередньо забудовнику або його представнику. Претензію подають особисто або надсилають поштою з обов'язковим повідомленням про отримання;
бажано в тексті скарги вказувати період, після якого має бути надано відповідь. Законом передбачено стандартні терміни від 10 днів до 1 місяця;
рекомендують подати аналогічну скаргу до компанії, яка несе відповідальність за обслуговування будинку. При перевірці забудовником обставин та визначенні організації, до повноважень якої входить усунення недоліків, таке рішення дозволяє заощадити час та нерви. Але якщо відповідальність за виявлені недоліки несе компанія, яка обслуговує будинок, претензію направляють тільки до неї.

Зазначений алгоритм корисний лише за чинного гарантійного терміну. В іншому випадку забудовник не зобов'язаний робити будь-які дії. Власникам доведеться шукати інші шляхи вирішення проблеми та усунення недоліків.

Якщо вищезазначені дії не дають результату, і забудовник відмовляється вживати заходів, складають позов та подають до суду. При зверненні до суду краще скористатися допомогою юриста, який спеціалізується на веденні подібних справ.

Подивіться відео.Нові правила договору пайового будівництва:

Термін усунення недоліків

При прийнятті забудовником претензії до розгляду та згоди вжити заходів щодо усунення виниклих недоліків необхідно позначити розумний період щодо зазначених действий. Законодавство не встановлює суворих термінів, оскільки кожен випадок слід розглядати індивідуально. Насправді застосовують від 30 до 60 днів, але за необхідності період може збільшуватися.

Щоб встановити реальний термін, протягом якого буде усунуто зазначені дефекти, враховують середній період виправлення іншими компаніями аналогічних недоліків. За потреби проводять порівняльний аналіз.

У разі відмови забудовника від виконання зобов'язань, мотивованого природним зносом будівлі або неправильною експлуатацією обладнання мешканцями, власник має право замовити незалежну експертизу.

Оплата послуг експертів здійснюється за рахунок мешканців. За підтвердження провини забудовника він зобов'язаний відшкодувати витрати, які зазнав власник.

У разі відмови від виправлення дефектів та виплати компенсації мешканці подають заяву до суду.

Увага! Наші кваліфіковані юристи нададуть вам допомогу безкоштовно та цілодобово з будь-яких питань.

Якщо забудовник відмовляється усувати дефекти

При відмові забудовника від усунення недоліків, виявлених власниками досі закінчення гарантійного терміну, складається позовну заяву. Мешканці мають право вимагати як виконання зобов'язань, а й виплати неустойки.

Але треба враховувати різницю між штрафами за недотримання періоду забудови та пені за невиконання гарантійних зобов'язань. Відповідно до законодавства, пеня нараховується за кожну добу недотримання строків проведення робіт (від 45 днів з моменту направлення скарги).

Запам'ятайте! У більшості заяв стандартно вказують 3% вартості робіт, яку множать на встановлену. нормативними актамиставку. Але суддя здійснює розрахунки самостійно, враховуючи вимоги законодавства стосовно конкретних випадків.

Деякі власники зверталися до юристів та замовляли незалежні експертизи, які встановлювали провину власника. Якщо рішення суду винесено на користь мешканців, відповідач зобов'язується відшкодувати судові витрати та витрати.

Заява має право подати як одну, так і кілька власників квартир. Позов направляється до територіального судового органу за місцем юридичної реєстрації забудовника. У документі, крім найменувань організацій та персональних даних позивача, вказують обставини, що порушують права мешканців.

УВАГА! Перегляньте заповнений зразок позовної заяви про усунення недоліків будівництва багатоквартирного житлового будинку: