ДДУ чи ЖБК – що краще? Питання вибору: відгуки про відмінності ЖБК від ДДУ та їх основні характеристики

Переоформити договори про участі у ЖБК на договори участі у пайовому будівництві(згідно

Федеральному закону від 30.12.2004 N 214-ФЗ)можливо, якщо отримано:

Дозвіл на будівництво

Подано проектну декларацію відповідно до цього Федерального закону

Державна реєстрація забудовником права власності на земельну ділянку, надану для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) інших об'єктів нерухомості, до складу яких входитимуть об'єкти пайового будівництва, або договору оренди, договору суборенди такої земельної ділянки або у випадках, передбачених Федеральним законом "Про сприяння розвитку житлового будівництва", договору безоплатного термінового користування такою земельною ділянкою.

Згідно з інформацією від компанії КТ "Су-155"(в офісі на Наметкіної, спеціаліст з ДДУВерещагіна Ганна)про те, що перехід на договір пайової участіпередбачається у разі, якщо на підтримку цього рішення буде зібрано 50% + 1 підпис пайовиків від кожного корпусу,(СУ-155 обіцяли безоплатний перехід на ДДУ. Банки готові переоформити договори без втрат для пайовиків). Мєханізм обліку думок пайовиків-залишити свій голос у підписному листі за перехід на договір пайової участі, можуть звернутися до членів ІД

Наприклад,

Приклад шаблону договору пайової участі, який використовуватиметься при переході з ЖБК на ДДУ

116,5К 642 Кількість завантажень:

Переваги договору пайової участі (далі «ДДУ»)

1. Переваги ДДУ в тому, що він використовується виключно на користь пайовиків – громадян. Схема ЖБК дозволяє фактичним забудовникам прописувати в договорі положення, які не дозволені в ДДУ і навпаки - не торкатися моментів, без яких ДДУ вважається не укладеним. Наприклад:

ДДУ:
1 Термін передачі об'єкта клієнту обов'язково має бути зазначений у ДДУ, відіграє роль щодо розміру штрафних санкцій за порушення даного терміна.

ЖБК:
1 Термін передачі об'єкта клієнту не є суттєвою умовою. Може не бути зазначений у договорі або визначений як орієнтовний

ДДУ:
2 Повернення клієнту коштів:
Законом передбачено певний порядок, строки протягом яких гроші д.б. повернуті пайовику (незалежно від того, з чиєї вини/ініціативи розірвано договір);
Не можна повертати гроші пайовику, утримуючи із сум, що підлягають поверненню суми неустойок, штрафів.

ЖБК:
2Повернення клієнту коштів:
У договорі ЖБК може бути передбачено тривалі терміни повернення грошей, можливість утримання сум неустойок, штрафів.

ДДУ:
3 Гарантійні зобов'язання:
Законом прямо встановлено мінімальний термін, який неможливо скоротити

ЖБК:
3 Гарантійні зобов'язання:
У договорі з ЖБК можуть бути не передбачені, тоді доведеться доводити в судовому порядку, та й то, швидше за все, подаючи заяву від ЖБК забудовнику/підряднику.

ДДУ:

Передбачена законом, яка не може бути зменшена договором.

ЖБК:
4 Відповідальність за порушення термінів будівництва:
Передбачається виключно договірними зобов'язаннями, можливо взагалі не передбачена.

2. За майновим становищем забудовників, які працюють за схемою ДДУ, слідкує держава, так щокварталу забудовники надають в УГСН звітність про встановлену форму, яка містить дані про укладені договори, фінансовому становищізабудовника. За ЖБК ніхто не стежить, окрім самих його членів, якими, у свою чергу, і є громадяни.

3. Реєстрація договору – відсутність подвійних та більше продажів.

4. Будь-яка особа, яка укладає ДДУ, може ознайомитися з інформацією про забудовника (установчі документи, бух. звітність, аудиторський висновок).

5. При ДДУ фіз. особам є до кого пред'являти претензії, при ЖБК фактично претензії можна пред'явити до самого ЖБК, членом якого є сам клієнт, а не до забудовника.

Детальніше ознайомитися з Федеральним Законом№ 214 "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинківта інших об'єктів нерухомості" від 24.12.2004 р. (зі змінами від 17.06.2010 р.)

Між компанією-забудовником та пайовиком, і вступ покупця до житлово-будівельного кооперативу. (ЖБК). У рамках сьогоднішньої стати ми поговоримо про переваги та недоліки кожного з цих способів купівлі житла, і постараємося з'ясувати, якому з них краще віддати перевагу.

Кожен із згаданих способів є абсолютно легальним і супроводжується відповідними законодавчими актами. У першому випадку відносини між пайовиком та забудовником регулюються ФЗ-214, а у другому випадку, при вступі покупця до кооперативу, діє ФЗ-215.

До речі, на сьогоднішній день переважна більшість операцій на московському ринку первинної нерухомості (близько 90%)укладається саме по ДДУ, проте ЖБК також не втратили актуальності, хоча такі угоди становлять лише близько 8%.

У чому ідея пайового та кооперативного будівництва?

Ідея пайового будівництва (У рамках ДДУ)полягає в тому, що компанія залучає гроші пайовиків (Кошти, які, по суті, є безвідсотковим кредитом), зводить на ці гроші квартири та отримує прибуток. Пайовики, у свою чергу, за надані кошти отримують житло нижче за ринкову вартість.

Ідея будівництва кооперативного житла (У рамках ЖБК)полягає в тому, що громадяни збирають кошти та займаються організацією будівельних робіт самі (Наймають підрядника, доручають йому закупівлю будматеріалів, контролюють якість, ін.). З одного боку, учасники можуть отримати свої квартири за нижчою ціною (ніж по ДДУ), оскільки прибуток третьої особи не передбачено, оплата проводиться за виконані роботи та будматеріали. Але, з іншого боку, закон (ФЗ-215)не може захистити громадян від них, адже вони самі будують житло і самі вирішують, як і в якому порядку це потрібно робити.

Цінова складова

Житло в ЖБК можна придбати дешевше, ніж у забудовника ДДУ. В рамках пайового будівництва є певні обмеження, які зумовлюють вищу вартість нерухомості щодо кооперативного житла:

По перше,забудовник повинен як окупити витрати, а й отримати прибуток, інакше його діяльність втрачає сенс. Будівництво силами кооперативу має інші пріоритети, учасникам потрібне житло, тому першочерговим завданням є покриття витрат на будівництво;

По-друге,забудовник, продаючи житло, змушений включати до ціни ПДВ. Самостійне будівництво (силами кооперативу)не оподатковується на додану вартість;

По-третє,забудовник не може уникнути витрат, що виникають при страхуванні його відповідальності перед пайовиками, страхувати ризики зобов'язує закон, і витрати також включаються до вартості житла. Для ЖБК немає подібних вимог, проте відсутність страхування угоди суттєво підвищує ризики членів кооперативу.

Гарантії якості

Якість будівництва - один з найважливіших параметрів, за яким найчастіше і вибирають новобудову потенційні пайовики/пайовики.

Придбання ДДУ передбачає, що пайовик є споживачем, тому він перебуває під захистом Закону про права споживача.

У свою чергу член кооперативу (ЖБК)таким не є, адже член добровільного об'єднання по суті споживає свої ж послуги. Таким чином, суд не допоможе захистити права учасника кооперативу щодо якості житла та інших параметрів будівництва.

Згідно з ДДУ, забудовник несе гарантійні зобов'язанняперед пайовиком протягом п'яти років. Тобто якщо через певний час після прийняття квартири пайовик виявить недоліки, наявність яких неможливо було встановити в момент передачі житла, забудовник зобов'язаний усунути ці недоліки. Гарантійний термін, який має бути прописаний у ДДУ (згідно з ФЗ-14)складає 5 років. У свою чергу, ЖБК не можна змусити усунути недоліки, оскільки у ФЗ-215 нічого не сказано про гарантійний термін.

Захист від подвійного продажу

ДДУ обов'язково повинен реєструватися в Росреєстрі, таким чином, виключається можливість багаторазового продажу однієї і тієї ж квартири. Технічно щось подібне може статися, наприклад, квартира буде продана один раз по ДДУ, і ще кільком клієнтам забудовник продасть її за Попереднім Договором купівлі-продажу. Але пайовик, який підписав ДДУ, судовим рішеннямбеззастережно буде визнано єдиним власником житла, а решта «претендентів» дуже довго шукатиме правди.

Вступ до кооперативу не передбачає обов'язкової реєстрації договору, тому квартиру цілком можливо продати необмежену кількість покупців, перевірити це неможливо.

Необхідно розуміти, що ЖБК не забезпечує захисту від шахрайства з боку менеджменту кооперативу.

Захист від змін у договорі

Вагомий аргумент

Пайовик може відмовитися від змін у ДДУ, і тоді забудовник у судовому порядку повинен буде повернути пайовику суму, сплачену в момент укладення договору або виплатити неустойку (запропонувати інші шляхи вирішення проблеми).

ФЗ-214 зобов'язує забудовника вказати в ДДУ всі параметри майбутньої квартири – кількість квадратних метрів, вартість квадрата, загальну вартість житлової площі, планування, вид та якість будматеріалів, інженерних комунікацій, ін. Якщо в процесі будівництва виникне бажання чи необхідність щось змінити (Наприклад, замінити керамзитоблок на шлакобетон, склопакети на дерев'яні рами), Зміни можна вносити тільки за згодою пайовика.

У Договорі участі (ЖБК)внести зміни набагато простіше, при цьому не потрібна згода кожного з учасників, правлінню кооперативу достатньо отримати згоду більшості. Для цього можуть використовуватись різні способи, і часто пропозиція виглядає як ультиматум (наприклад, якщо не буде прийнято рішення про внесення змін, доведеться зібрати додаткові кошти, оскільки наявних недостатньо).

Тобто учасник кооперативу може після завершення будівництва отримати не зовсім те, на що спочатку розраховував. (Наприклад, менший метраж, інша якість житла, ін.)і ніхто за це не нестиме відповідальності, кооператив не компенсуватиме ні моральної, ні матеріальної шкоди.

У разі, якщо учасник хоче вийти із ЖБК до того, як будинок збудований, він може це зробити у порядку, прописаному у статуті. При цьому кооператив має перерахувати сплачену суму на рахунок учасника, і з цим нерідко виникають проблеми, які доводиться вирішувати у судовому порядку. Так, положення статуту на момент виходу учасника можуть змінитися, і, згідно з договором, повернення грошей може розтягнутися на невизначений час. Найкращим варіантом у цьому випадку буде допомога кваліфікованого юриста, який представлятиме ваші інтереси в суді.

Повернення грошей, неустойки, компенсації

ЖБК: неприємні факти

Мешканці Саратова пам'ятають резонансну справу про те, як голова ЖБК «Капітель-2002» залишила без квартир 274 учасники, при цьому близько 160 млн. рублів були викрадені, а будівництво завмерло на рівні восьмого поверху. Чи варто говорити, що жодного відшкодування учасники кооперативу так і не отримали?

Згідно з ФЗ-214 (поправки, що набрали чинності з 2017 року)компанія-забудовник повинна перебувати у саморегульованому суспільстві, мати статутний капітал та виплачувати внески до компенсаційного фонду (Спільний для всіх забудовників). У разі банкрутства забудовника всі виплати на користь пайовиків компенсуватимуться коштами цього фонду. Тобто, якщо на момент банкрутства будинок не буде добудований або зданий в експлуатацію, пайовик може розраховувати, що йому повернуть гроші або добудують все-таки будинок (у разі СРО може передати об'єкт іншому забудовнику).

Домогтися в подібних випадках чогось від кооперативу (ЖБК)проблематично. ЖБК зможе повернути гроші тільки в тому випадку, якщо вони є на рахунку (хоча факт зупинки будівництва сам собою говорить про відсутність грошей). Зрозуміло, на додаткові виплати (Пені, компенсації)розраховувати не доводиться, порядок повернення визначає сам кооператив, якщо учаснику кооперативу і пощастить повернути хоча б частину, це буде дуже добре.

Заради справедливості, варто зазначити, що нові поправки по ДДУ ще тільки на стадії впровадження, проте вже зараз є механізми, які дозволяють забезпечити виплати пайовикам – це страхування відповідальності та порука банку.

У випадку із ЖБК страхування не є обов'язковою вимогою. Отже, якщо менеджмент при організації будівельних робіт виявиться неефективним (Чого не можна виключати, так члени правління кооперативу необов'язково є професіоналами будівельного ринку), і на закінчення будівництва грошей не вистачить, або доведеться шукати додаткові суми або намагатися якимось чином реалізувати недобуд.

Розстрочка, іпотека, держпідтримка іпотеки

Перевагою купівлі житла по ЖБК є можливість оформити розстрочку на тривалий період (До 7 років), причому гроші можна вносити частинами навіть після введення будинку в експлуатацію та заселення.

ДДУ (Для Москви)максимальний термін розстрочення становить 2 роки. Іпотечний кредитможна оформити, як на житло, що купується за ДДУ, так і на житло, що зводиться ЖБК. Програми пільгової іпотеки можуть надаватися тільки при купівлі нерухомості ДДУ, на кооперативне будівництво програми держпідтримки не поширюються.

Висновок

Однією з основних переваг будівництва в рамках кооперативу є ціна. Житло може обійтися учаснику кооперативу значно дешевше, ніж пайовику, який оформив свої відносини із забудовником по ДДУ, крім того, є можливість розстрочки, що також підвищує привабливість ЖБК.

А ось у плані захищеності інтересів учасників ЖБК сильно програє пайовому будівництву. Ризик залишитися без грошей і без квартири внаслідок шахрайства, інших обставин отримати неякісне житло для пайовика значно нижче.

Якщо ж учасник кооперативу вирішить убезпечити себе за допомогою страхування угоди, то сума внесків за договором страхування впритул наблизить вартість квартири до тієї ціни, яку пропонують забудовники. Таким чином, надійнішим є придбання нерухомості по ДДУ, в цьому випадку більш висока ціна компенсується значним зниженням ризиків. Однак потрібно розуміти, що під час придбання житла за ДДУ ризики теж присутні, зараз жоден із способів придбання нерухомості на первинному ринку не може гарантувати повну безпеку.

Ігор Василенко

Замислюючись про покращення своїх житлових умов, багато хто звертає свою увагу не на вторинне житло, а на новобудови. Але перешкодою для багатьох стає ціна житла у нових будинках, яка може у кілька разів перевищувати вартість квартири у старому будинку. Придбання нерухомості шляхом укладання договору або вступ до житлово-будівельного кооперативу дозволяє людям суттєво знизити свої витрати. А про плюси і мінуси цих варіантів і про те, що краще вибрати розповімо далі.

Поняття договору пайової участі у будівництві та житлово-будівельного кооперативу

Багато хто при виборі способу придбання житла задаються питаннями:
"Що вибрати - ЖБК або ДДУ?"
"У якому разі вони отримають фінансову вигоду?"
"Чи будуть захищені від дій або бездіяльності недобросовісних забудовників?"

Відповідно до ФЗ «Про багатоквартирні будинки та інші об'єкти нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» договір пайової участі у будівництвіє угода між забудовником та учасником пайового будівництва в рамках якого, забудовник зобов'язується у встановлений термін ввести в експлуатацію багатоквартирний житловий будинок та передати учаснику будівництва заздалегідь визначений об'єкт нерухомості (квартиру), учасник будівництва у свою чергу зобов'язується проводити оплату відповідно до умов договору.

Житлово-будівельний кооператив- це добровільне об'єднання громадян, які об'єдналися з метою складання капіталів для будівництва житлового будинку. Таке об'єднання відповідно до ст. 50 ГК РФ, є некомерційними організаціями, тобто юридичних осіб.

Таким чином, у першому випадку відносини складаються між окремо взятим пайовиком і забудовником, а в другому - між людьми, що об'єдналися спільною метою, і забудовником.

Відмінності житлово-будівельного кооперативу та договору пайової участі у будівництві

При вирішенні питання, який із договорів укласти необхідно звернути увагу на їх суттєві відмінності.

1. Момент укладання.Договір пайової участі у будівництві, відповідно до ст. 4 ФЗ «Про участь у пайовому будівництві» вважається ув'язненим з моменту його державної реєстрації, на відміну від нього договір з житлово-будівельним кооперативом набирає чинності з його підписання. Державна реєстрація дає більше гарантій покупцю нерухомості, оскільки вона виключає можливість повторного продажу житлового приміщення. Після державної реєстрації суворо визначено об'єкт нерухомості, який буде переданий учаснику, що уклав договір.
2. Вартість об'єкту нерухомості, що купується. Вартість житла, що купується в рамках договору житлово-будівельного кооперативу зазвичай буває нижчою ніж при пайовому будівництві, але вона може змінюватися під час будівництва у зв'язку з додатковими витратами забудовника, які не були (або не могли бути) враховані в момент укладання договору. має фіксовану суму, оскільки вартість обчислюється виходячи з площі квартири, що купується, і вартість одного квадратного метране може бути змінена забудовником в односторонньому порядку за жодних умов. Це говорить про більшу стабільність договору та про можливість учасників будівництва розрахувати свої фінансові витрати.
3. Визначення термінів будівництва та відповідальності за їх порушення.Договір пайової участі у будівництві чітко визначає термін здачі об'єкта, за порушення цих строків забудовник несе відповідальність відповідно до ст. 395 ДК РФ, ФЗ «Про участь у пайовому будівництві» у вигляді неустойки за кожен день зволікання, а також «Про захист прав споживачів», які виражаються у вигляді штрафів у рамках цього закону, оскільки учасники будівництва визнаються споживачами. Договір із житлово-будівельним кооперативом може не містити пункту, що визначає точний термін закінчення будівництва. Навіть якщо такий пункт є присутнім, то законодавство та судова практика не передбачають стягнення таких штрафних санкцій як при пайовому будівництві. Таким чином, при пайовому будівництві забудовник уважніше ставитиметься до своїх обов'язків.
4. Внесення оплати за цими договорами.Договір пайової участі у будівництві передбачає внесення учасником коштів весь період будівництва будинку. При укладанні договору графік платежів складається таким чином, щоб закінчення виплат збігалося із закінченням будівництва та здачі будинку в експлуатацію. Перевищення цього терміну, тобто порушення графіка платежів є порушенням із боку пайовика, якщо інше не передбачено договором або додатковою угодою до нього. На відміну від пайового будівництва, житлово-будівельний кооператив може надати більш тривалий термін оплати, але на суму нараховуватимуться відсотки у розмірі, передбаченому договором. Крім того, кожен пайовик виплачує ще регулярні внески за членство в кооперативі, які не входять у вартість житла, що купується. Таким чином, зменшивши щомісячний платіж шляхом збільшення терміну оплати, покупець квартири може зрештою витратити велику суму грошей.
5. Особливості розірвання договору. У разі недотриманням забудовником умов договору, наприклад затягування строків здачі об'єкта, учасник пайового будівництва має право вимагати розірвання договору участі у пайовому будівництві та повернення не тільки сплаченої суми, а й усіх штрафних санкцій відповідно до законодавства. Житлово-будівельний кооператив не дає пайовику такої можливості, при виході з кооперативу пайовик може вимагати лише повернення йому пайових виплат, але членські внески, які сплачує кожен член кооперативу, не підлягають поверненню. З цього випливає, що розірвання договору пайової участі у будівництві дозволяє отримати додаткові грошові компенсації, а вихід із кооперативу у разі тягне у себе фінансові втрати.

Шукати рішення самому чи довірити роботу юристу?

Краще довірте роботу у сфері нерухомості юристу чи адвокату. Повірте, він знає тонкощі та нюанси, які допоможуть Вам не лише зберегти час, а й уникнути критичних помилок. А знайти досвідчених юристів з будь-якого міста Росії Ви зможете на ЮрПровіднику.

Просто вивчивши відмінності цих правовідносин для багатьох, напевно, буде не до кінця ясно за які аспекти обирають той чи інший договір. Далі звернемо увагу на позитивні сторони угод.

Позитивні сторони договору пайової участі у будівництві

• Договір участі у пайовому будівництві може бути укладений лише після отримання забудовником усієї необхідної дозвільної документації. Таким чином, потенційний учасник будівництва перед підписанням договору має можливість ознайомитись із проектною документацією, експертизами, правовстановлюючими документами на земельну ділянку. Це дозволяє людині бути впевненою, що будівництво узгоджено контролюючими органами, а сам будинок за проектом відповідає всім заданим державним стандартам.
• Крім цього, наважуючись на придбання житла людина, як правило, має певну суму грошей і хоче відразу знати в яку суму обійдеться йому придбання. Як було сказано вище, вартість нерухомості в даному випадку визначатиметься з розрахунку її площі. Договір пайової участі у будівництві не дозволяє забудовнику внести будь-які зміни у вартість метра площі. Це безперечний плюс договору, оскільки учасник будівництва бачить свій графік платежів, розрахований остаточно будівництва.
• Договір пайової участі у будівництві, відповідно до законодавства, може бути розірвано з ініціативи пайовика, при порушенні забудовником його умов. Ця одна з найпозитивніших його особливостей. При невиконанні своїх обов'язків будівельна організація повинна буде виплатити всі отримані грошові кошти, компенсувати понесені збитки та виплатити штрафні санкції Законодавець намагався максимально захистити інтереси пайовиків у цьому питанні.

Позитивні сторони укладання договору із житлово-будівельним кооперативом

• Основним позитивним моментом такої угоди є її фінансова сторона. Щомісячний платіжу цьому випадку значно менше, ніж під час укладання договору пайової участі у будівництві, оскільки пайовик може проводити виплати і після здачі будинку в експлуатацію. Таким чином позитивною стороною договору можна назвати меншу вартість квартири.
• Крім цього членам кооперативу простіше проконтролювати його діяльність, ніж пайовикам за пайової участі у будівництві. Як член житлово-будівельного кооперативу, пайовик має право вимагати від нього звіту про виконану роботу та витрачені кошти.

Висновки:

1. Кожен обирає той спосіб придбання нерухомості, який йому більше підходить, але порівняння показує, що договір пайової участі у будівництві більше захищає права пайовиків і тому є більш надійним способом придбання житла.
2. Вибирати житлово-будівельний кооператив для цього слід лише з метою економії коштів, але часто така економія може бути необґрунтованим ризиком для пайовиків.
3. При виборі будь-якого способу придбання нерухомості не варто забувати і репутацію забудовника, яка напрацьовується роками.

Для реалізації квартир у новобудовах забудовники часто використовують дві правомірні схеми: укладання договору (ДДУ) або продаж за допомогою житлово-будівельного кооперативу (ЖБК). Поговоримо у статті про те, які особливості та відмінності мають договори ЖБК та ДДУ.

За допомогою договору пайової участі забудовники залучають кошти громадян. Суть ДДУ - вкладення грошей у будівництво конкретної квартири. У договорі обумовлюється площа майбутнього житла, поверх розташування, планування та вартість.

Учасник ДДУ при цьому не вважається партнером забудовника. Пайовик практично нічим не ризикує і його інтереси при юридично грамотному укладанні договору захищаються законодавчо.

ДДУ – це договір, який підлягає реєстрації. Державні органи перевіряють легітимність документа, вивчають дані забудовника та його підстави для укладання подібних угод.

Якщо з якихось причин забудовник зможе виконати своїх зобов'язань по ДДУ і це призведе до розірвання угоди, пайовику повертаються всі вкладені кошти. Крім цього він додатково отримає неустойку (1/150 від ставки рефінансування).

Яку основну інформацію містить договір

1. Характеристики, місцезнаходження та інші дані про об'єкт будівництва та предмет договору. Так, обов'язково прописується метраж майбутньої житлоплощі, розташування квартири на поверсі, а також якості, яким вона повинна відповідати в момент передачі ключів пайовику.
2. Конкретна дата, коли будівництво об'єкта буде завершено. Якщо забудовник припуститься прострочення, на нього накладаються штрафні санкції.
3. Вартість предмета договору. У ДДУ прописується остаточна вартість квартири, і навіть методи та період внесення її у платежів.
4. Гарантії на об'єкт та інженерні комунікації.
5. Список документації, виходячи з якої ведеться будівництво об'єкта.
6. Права та обов'язки сторін ДДУ.

Дуже важливо розрізняти основний договір та попередній. За останнім пайовик практично ніяк не захищається з боку закону, оскільки попередній ДДУ не реєструється в державних органах і не регулюється положеннями ФЗ №124.

Що таке житлово-будівельний кооператив?

Другий спосіб придбати житло в новобудові – це вступ до житлово-будівельного кооперативу та набуття статусу пайовика. Договір ЖБК не реєструється у державних органах.

Громадяни об'єднуються у житлово-будівельні кооперативи для спорудження певного об'єкта. Вважається, що вступ до ЖБК супроводжується більшими ризиками, ніж укладання ДДУ з будівельною компанією.

Участь у ЖБК фінансово вигідніша. Громадяни можуть вносити свій пай з власних заощаджень або кредитних коштів.

Пайовики вносять платежі до кооперативного фонду протягом року, виплачуючи половину вартості житла. Суму, що залишилася, необхідно буде виплатити на виплат. Термін виплати повної вартості квартири визначається договорі і може змінюватись у межах 5-20 років.

Згідно з договором ЖБК, громадянин, який має пай у фонді, не може розпоряджатися квартирою в новобудові на власний розсуд доти, доки не виплатить повну суму за житло. Право власності на таку квартиру реєструється на підставі документа, отриманого у ЖБК.

Договір ДДУ чи ЖБК: що вибрати?

Для багатьох громадян ці дві схеми – єдині варіанти придбати житло, оскільки ціни на квартири в наші дні є досить високі. Що ж вибрати? Розглянемо сім основних відмінностей договору ДДУ та ЖБК.

Шановні читачі! Ми розповідаємо про стандартні методи вирішення юридичних проблем, але ваш випадок може бути особливим. Ми допоможемо знайти рішення саме Вашої проблеми безкоштовно- просто зателефонуйте до нашого юрист-консультанта за телефонами:

Це швидко і безкоштовно! Ви також можете швидко одержати відповідь через форму консультанта на сайті.

1. порядок реєстрації. ДДУ не має юридичної сили без проходження процедури реєстрації у Росреєстрі. Вступ до ЖБК, навпаки, не вимагає реєстрації, тому пайовик у цьому випадку менш захищений законодавством.
2. Остаточна ціна квартири. Вартість квартири по ДДУ остаточна та не може бути змінена. У випадку із ЖБК можливе збільшення ціни за рахунок додаткових витрат, які можуть виникнути в процесі будівництва.
3. Встановлення термінів. У ДДУ прописуються конкретні дати, коли об'єкт буде добудовано та передано в експлуатацію. У документації, що оформляється після вступу до ЖБК, певні дати не вказуються.
4. "Прозорість" паперів. Всі дані про будівельної компаніїта про об'єкт нерухомості при оформленні ДДУ абсолютно відкриті та до них має доступ будь-хто. Крім того, забудовник зобов'язаний додати дозвільну документацію та технічний план до договору. У випадку із ЖБК такого обов'язку у будівельної організації не виникає. Пайовик може вимагати надання документів, але гарантії, що він їх побачить, немає.
5. Розірвання угоди. Якщо розривається ДДУ, пайовику повертається вся сплачена ним сума та неустойка. Коли припиняється дія договору із ЖБК, пайовик може розраховувати лише на частину виплачених грошей.
6. Умови розстрочення. За ДДУ пайовик має можливість виплатити вартість квартири без підвищувальних коефіцієнтів. ЖБК же, у свою чергу, видає пайовикам суди на половину вартості житла під відсоток.
7. Строки виплати розстрочки. При оформленні ДДУ пайовик зобов'язаний виплатити всю суму за квартиру до дати закінчення будівництва. У ЖБК зручніші умови - виплачувати вартість житла можна вже проживаючи в ньому.

Як очевидно з цих пунктів, оформлення ДДУ супроводжується меншими ризиками. Однак дія договору може бути раптово припинена державними органамивлади, якщо виявиться порушення у процесі забудови. Навіть незважаючи на це і той факт, що оплатити вартість квартири потрібно до дати завершення будівництва, на частку ДДУ припадає близько 55% житла, що будується.

Укладаючи договір із ЖБК, пайовик може придбати квартиру за меншою вартістю, оскільки до підсумкової ціни не входить 18 % ПДВ. Більше того, договір укладається не до моменту завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію, а на триваліший період (до 20 років). ЖБК характеризується меншою надійністю, але значною дешевизною житла. Такого способу придбання квартири припадає на частку до 35 % новобудов.

Розглянемо плюси та мінуси ЖБК та ДДУ у порівняльній таблиці.

Найбільш зручний спосіб придбання квартири кожен громадянин визначає собі сам. Рекомендуємо проконсультуватися з юристом, перш ніж вступати до ЖБК чи укладати ДДУ.

ДДУ та ЖБК: відмінності та підводні камені

Частка проектів, що реалізуються через ЖБК, становить сьогодні 10% на ринку масового сегмента та 7,3% у бізнес-класі Москви. За останні п'ять років ця частка залишалася стабільною, тоді як кількість договорів попередньої купівлі-продажу знизилася вдвічі. Найпопулярнішою, як і раніше, залишається схема продажу за ДДУ – 64% у масовому сегменті та 65% у бізнес-класі. Аналітики компанії "Метріум Груп"порівняли плюси та мінуси покупки через ЖБК та ДДУ, з'ясувавши всі «підводні камені».

Згідно з Житловим кодексом, ЖБК – це об'єднання, до якого вступають покупці для будівництва чи придбання житла. Ідея будівельного кооперативу полягає в тому, щоб об'єднати кошти покупців для вирішення квартирного питання. За такою схемою активно працювали ЖБК за радянських часів та у 1990-х рр., коли підприємства організовували кооператив із числа власних працівників, будували квартири і потім отримували від членів кооперативу внески. Таким чином учасники ЖБК могли придбати житло за собівартістю. Однак це було можливе лише за наявності потужного зовнішнього фінансового ресурсу, що йшов на будівництво (бюджет підприємства чи держави).

«У наші дні необхідний ресурс для будівництва є лише у девелоперів, тому що жодне добровільне об'єднання пайовиків житла не в змозі дозволити собі будівництво великого об'єкту, – каже МаріяЛітинецька, керуючий партнер «Метріум Груп». – Ні членські, ні пайові внески не зможуть покрити витрати початкового етапу будівництва (придбання земельної ділянки, проектування тощо). Тому сьогодні ЖБК створюють забудовники, але не на користь покупців житла, а у власних інтересах для залучення коштів. Девелоперу вигідно розпочати якомога раніше залучати кошти покупців квартир. Однак за договорами ДДУ така можливість у них з'являється лише після реєстрації права власності чи оренди на землю, отримання дозволу на будівництво, а також публікації проектної декларації. Для залучення коштів учасників ЖБК цього не потрібно. Таким чином, роль ЖБК цілком видозмінилася: тепер будівельний кооператив укладає інвестиційний договір (тобто виступає як інвестор проекту) із забудовником».

Проте не можна сказати, що така схема продажів користується великою популярністю у забудовників, незважаючи на її плюси. В даний час на московському ринку новобудов масового сегмента схема купівлі через ЖБК пропонується лише у 10% проектів. Приблизно така ж частка проектів із ЖБК спостерігається у бізнес-класі Москви – 7,3%. При цьому з п'яти проектів із ЖБК у масовому сегменті Москви лише три реалізуються повністю в рамках цієї схеми. В одному з решти ЖК забудовник планує перейти на ДДУ, а в іншому через ЖБК продається лише один із корпусів. Іншими словами, найчастіше ЖБК для забудовників – тимчасовий захід, якому вони воліють широко не користуватися. Однак є чимало покупців, які купують квартиру за такою схемою. В даному випадку покупка буде пов'язана з б обільшим числом ризиків, хоч і в неї є певні переваги.

Проаналізувавши всі плюси та мінуси купівлі квартири через ДДУ та ЖБК, стає очевидним, що головна відмінність реалізації квартир за цими двома схемами полягає в юридичному боці справи. Відносини між членами ЖБК та самим кооперативом будуються на основі Статуту ЖБК та Договору про участь, який укладає покупець.

«Оскільки відносини між членами ЖБК будуються на основі внутрішніх документів кооперативу, до яких немає жорстких вимог, член кооперативу може покладатися лише на власну розсудливість та уважність, обираючи ЖБК, – резюмує МаріяЛітинецька. - Інтереси покупців квартир через ЖБК захищені набагато гірше, оскільки забудовнику, який фактично через «кишеньковий» кооператив реалізує свій об'єкт, вигідно прописати у статуті мінімальні зобов'язання. Саме в цьому і полягає головний мінус та ризик такої схеми покупки.

Крім того, немає жодної різниці між цінами на квартири, що реалізуються через ДДУ та ЖБК. Якщо на зорі розвитку житлових кооперативів придбати житло в них можна було за собівартістю будівництва, то зараз усі ЖК, в яких йдуть продажі через ЖБК, реалізуються за ринковими цінами.

Що ж до початкових витрат покупців, то вони пропорційні витратам членів ЖБК: перші платять агентську комісію та мито за реєстрацію, другі – членський внесок. Інші умови купівлі – початковий внесок та період розстрочки – також не відрізняються. Винятком є ​​лише один проект ЖК «Еталон-Сіті», де розмір початкового внескудорівнює 10%, а період розстрочки – сім років (до 2023 року). Однак при цьому розмір ставки - 1% на місяць або 12% на рік, що можна порівняти із середніми іпотечними ставками в проектах, що реалізуються за ДДУ. Таким чином, якщо порівнювати фінансову вигоду в контексті можливих ризиків, то купівля через ЖБК для покупця є ризикованим підприємством».