29 Августа 2016, 22:13, питання №1360867 максим, м Краснодар

уточнення клієнта

здрастуйте, я з м.Феодосія, Крим. дані нежитлові квартири без обладнання входу придбав в 2015 р, Приміщення переводилися в нежитлові при Україну, але в зв'язку з референдумом не встигли узгодити готовий проект, Узгоджений з пожежниками, СЕС, РЕМ. Документи права власності укр були на нежитлові приміщення, при покупці я отримав свідоцтва ріс зразка на нежитлові помещенія.Пожалуйста розьясніте мені покроковий порядок дій для обладнання окремого входу, Чи потрібно узгоджувати з мешканцями МЗ які складнощі які документи, куди йти в виконком, може є варіант не погоджувати з мешканцями.

наскільки вирішуємо це питання, які терміни. готовий платити гроші

перепланування нежитлового приміщення, узгодження перепланування, узгодження перепланування нежитлових приміщень, термін дії кадастрового паспорта, дозвіл на реконструкцію

700 вартість
питання

питання вирішено

Згорнути

Відповіді юристів (11)

Юрист, м.Москва

Спілкуватися в чаті
• 10,0 рейтинг
• експерт

ні переведені в нежитлові приміщення, але ось проект погодити з обладнання окремого входу не встигли
максим


Добрий день. Дивна ситуація-як вам узгодили переклад в нежілое- без окремого входу-не зрозуміло. Хіба що питання з самого початку не ставили про якийсь діяльності- але тоді навіщо вам неіжлое приміщення там. в загальному дивно

У літературі-вказується що ці речі пов'язані безпосередньо

Позивачка придбала у власність житлове приміщення площею 46 квадратних метрів і вирішила перевести його в нежитлове для розміщення промтоварного магазіна.Експертная організація видала власниці висновок про те, що переклад буде можливий тільки за умови виконання наступних вимог: 1) при розбиранні несучих перегородок і пробиванні отвору виключити динамічні і імпульсивні методи; пробивання отвору виробляти строго згідно з проектом; укласти договір на проведення авторського нагляду за виконанням робіт з перепланування житлової квартири; уявити акти на приховані роботи; 2) підключення до енергоносіїв повинно бути виконано згідно технічним умовам, виданими відповідними організаціями; 3) при прихованій прокладці стояків лицьова панель шахти повинна бути знімною ; 4) перед початком виконання земляних робіт по влаштуванню окремого входу викликати представників власників підземних комунікацій; існуючі вікна-продухи в підвал зберегти; виконати благоустрій прилеглої території; 5) всі роботи повинні проводитися спеціалізованою організацією при строгому дотриманні будівельних норм і правил та відповідно до узгодженого проекту; уявити договір і ліцензію підрядної організації.


Стаття: Переведення житлового приміщення в нежитлове: проблеми, пошуки, рішення
(Єгорочкіна Н.)
( «Житлове право», 2012 N 2)

наприклад

Відповідно до положень ЦК РФ власникам квартир в МЗ належать на праві спільної власності загальні приміщення МЗ, несучі конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне обладнання за межами або всередині квартири, що обслуговують більше однієї квартири (ст. 290 ЦК України).
Склад загального майна також уточнюється ЖК РФ. Встановлено, що власникам приміщень в МЗ належить на праві спільної часткової власності спільне майно в МЗ, а саме серед іншого огороджувальні несучі та ненесучі конструкції даного будинку і земельну ділянку, на якій розташований МЗ, з елементами озеленення і благоустрою, інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку і розташовані на зазначеній земельній ділянці об'єкти (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Таким чином, відповідно до вищезазначених норм зовнішні стіни МЗ і земельну ділянку, на якій розташований даний МЗ, є спільним майном всіх власників приміщень у МЗ.
Положеннями ЖК РФ, що регулюють порядок користування спільним майном в МЗ і управління таким майном, встановлено, що якщо реконструкція, перебудова і (або) перепланування приміщень неможливі без приєднання до них частини спільного майна в МЗ, то для проведення таких робіт необхідно отримання згоди всіх власників приміщень в МЗ (п. 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 ст. 40 ЖК РФ). Крім того, ЖК РФ закріплено, що згода всіх власників приміщень у МЗ необхідно в тому випадку, якщо відбувається зменшення розміру загального майна в порядку реконструкції МЗ (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Оскільки в процесі робіт по обладнанню окремого входу зовнішня стіна МЗ і земельну ділянку, на якій розташований МЗ, будуть неминуче задіяні, є ймовірність того, що заявнику буде потрібна згода всіх власників приміщень у МЗ на проведення таких робіт.


Стаття: Переведення квартири в магазин. Механізм і законодавче регулювання
(Мачаваріані І.)
( «ЕЖ-Юрист», 2015 року, N 7)

Чи є пристрій окремого входу в житлове приміщення реконструкцією?

Важливо визначити, чи є пристрій окремого входу реконструкцією багатоквартирного будинку.
Відповідно до ч. 3 ст. 36 ЖК РФ зменшення розміру загального майна в багатоквартирному будинку можливе лише за згодою всіх власників приміщень у даному будинку шляхом його реконструкції. Рішення про реконструкцію багатоквартирного будинку приймається загальними зборами домовласників більшістю не менше 2/3 голосів від загального числа голосів домовласників в багатоквартирному будинку (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Таким чином, якщо пристрій окремого входу в житлове приміщення є реконструкцією багатоквартирного будинку, то на відповідні роботи потрібна згода домовласників в формі рішення загальних зборів.
Поняття реконструкції міститься в містобудівному законодавстві. Відповідно до п. 14 ст. 1 ГСК РФ під реконструкцією будівлі розуміється зміна його параметрів, його частин (висоти, кількості поверхів, площі, обсягу), в тому числі:
- надбудова;
- перебудова;
- розширення;
- заміна та (або) відновлення несучих будівельних конструкцій (за винятком заміни окремих елементів таких конструкцій на аналогічні або інші поліпшують показники таких конструкцій елементи і (або) відновлення зазначених елементів).
При цьому заміна окремих елементів несучих будівельних конструкцій будівлі на аналогічні або інші поліпшують показники таких конструкцій елементи і (або) відновлення зазначених елементів не є реконструкцією, а являє собою капітальний ремонт будівлі (п. 14.2 ст. 1 ГСК РФ).
Питання про те, чи є ті чи інші роботи, які проводились по відношенню багатоквартирного будинку, реконструкцією чи ні, носить переважно технічний, а не юридичний характер. На наш погляд, в більшості випадків пристрій окремого входу в житловому приміщенні, розташованому в багатоквартирному будинку, не повинно визнаватися реконструкцією, але судові інстанції дотримуються прямо протилежної позиції і визнають пристрій окремого входу або реконструкцією всього багатоквартирного будинку (Ч. 3 ст. 36 ЖК РФ), або реконструкцією приміщення і багатоквартирного будинку одночасно (ч. 3 ст. 36 і ч. 2 ст. 40 ЖК РФ (див. Постанова ФАС Уральського округу від 27.01.2011 N Ф09-11458 / 10-С6 у справі N А60-18807 / 2010-С5; Постанова Дев'ятнадцятого арбітражного апеляційного суду від 15.11.2011 у справі N А08-323 / 2011 року; Постанова ФАС Центрального округу від 26.03.2012 у справі N А08-323 / 2011)) .
Разом з тим є також судові рішення, З яких можна зробити висновок, що суд не визнав пристрій окремого входу реконструкцією (див. Постанова ФАС Центрального округу від 18.11.2008 у справі N А08-1446 / 08-17, Ухвалою ВАС РФ від 01.04.2009 N ВАС-3123/09 відмовлено в передачі справи N А08-1446 / 08-17 до Президії ВАС РФ для перегляду в порядку нагляду даної Постанови; Постанова ФАС Поволзької округу від 11.06.2010 у справі N А49-7334 / 2009, Ухвалою ВАС РФ від 22.10.2010 N ВАС -13779/10 відмовлено в передачі справи N А49-7334 / 2009 у Президія ВАС РФ для перегляду в порядку нагляду даної Постанови).
ЖК РФ допускає реконструкцію не тільки багатоквартирного будинку, а й реконструкцію окремих приміщень, розташованих в такому будинку. Так, відповідно до ч. 2 ст. 40 ЖК РФ якщо реконструкція приміщення неможлива без приєднання до нього частини спільного майна в багатоквартирному будинку, на таку реконструкцію має бути отримана згода всіх домовласників. Норми п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ також припускають, що може бути реконструйовано окреме житлове приміщення.
Проте вважаємо, що реконструйований може бути тільки багатоквартирний будинок в цілому, але не окремі житлові або нежитлові приміщення, розташовані в даному будинку. Реконструкція є більшою мірою інститутом містобудівного, а не житлового законодавства. Так, відповідно до ч. 1 ст. 4 ГСК РФ саме містобудівне законодавство регулює відносини з реконструкції об'єктів капітального будівництва. З урахуванням цього в разі суперечності між нормами містобудівного та житлового законодавства, що стосуються поняття реконструкції, пріоритет має мати містобудівне законодавство.
Відповідно до п. 14 ст. 1 ГСК РФ реконструйований може бути тільки об'єкт капітального будівництва. Під об'єктом капітального будівництва розуміється будинок, будівля, споруда, об'єкти, будівництво яких не завершено, за винятком тимчасових споруд, кіосків, навісів та інших подібних будівель (п. 10 ст. 1 ГСК РФ). Приміщення визнається частиною об'єкта капітального або його «складової» (ч. 4 ст. 39 ГСК РФ, форма підрозділ. I-3, наведена в додатку N 1 Правил ведення ЕГРП, п. 6 ст. 12 Закону про реєстрацію прав, див. Також лист Росреестра від 03.06.2010 N 14-4295-ГИ "Про об'єкти капітального будівництва»).
На наш погляд, окреме приміщення не може бути реконструйовано виходячи зі змісту поняття реконструкції, що міститься в п. 14 ст. 1 ГСК РФ.
Разом з тим деякі судові інстанції визнають роботи по влаштуванню окремого входу в житлове приміщення, пов'язані з трансформацією віконного отвору даного приміщення в дверний отвір, реконструкцією відповідного житлового приміщення (Постанова ФАС Далекосхідного округу від 24.05.2011 N Ф03-1979 / 2011 року; Постанова Другого арбітражного апеляційного суду від 05.08.2009 у справі N А31-276 / 2009-10).
У тому випадку, якщо пристрій окремого входу визнавати реконструкцією, то потрібно також визнати і те, що на пристрій окремого входу необхідна згода (рішення) домовласників відповідного багатоквартирного будинку.


«Правові проблеми управління багатоквартирними будинками: роль ТСЖ»
(Стрембелев С.В.)
( «Бібліотечка" Російської газети ", 2012)

Таким чином все таки думаю вам треба буде отримувати згоду власників будинку на створення окремого входу. Після готувати проект через будівельну організацію і потім вже вони будуть займатися всіма узгодженнями. Справа ця не дешева і не швидка.

продовження статті саме про хід справи (але учтіте- це наведено для житлових приміщень, однак внесення змінений в тех. паспорта- загальний момент в будь-якому випадку)

Чи є пристрій окремого входу
перебудовою (переплануванням) житлового приміщення?

Для початку визначимо, що визнається перебудовою (переплануванням) житлового приміщення відповідно до чинного законодавства.
Відповідно до норм ст. 25 ЖК РФ перебудову є установкою, заміну або перенесення інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого устаткування, що вимагають внесення зміни в технічний паспорт житлового приміщення; під переплануванням, в свою чергу, розуміється зміна конфігурації житлового приміщення, що вимагає внесення зміни в технічний паспорт житлового приміщення.
Перебудови і перепланування зазвичай виконуються для поліпшення споживчих властивостей житлових приміщень. Перебудови і перепланування можуть виконуватися в тому числі і в зв'язку з переведенням житлового приміщення в нежитлове.
Відповідно до п. 1.7.1 Правил і норм технічної експлуатації житлового фонду, затверджених Постановою Держбуду Росії від 27.09.2003 N 170, перепланування житлових приміщень включає в себе: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і пристрій дверних прорізів.
Таким чином, пристрій окремого входу в житлове приміщення виходячи з наведених Правил є переплануванням житлового приміщення.
Крім того, пристрій окремого входу в будь-якому випадку вимагає внесення змін в технічний паспорт житлового приміщення. (У вас буде тех. Паспорт вже не жілого- але не суть)Форма технічного паспорта житлового приміщення міститься в даний час в Інструкції про проведення обліку житлового фонду в Російської Федерації, Затвердженої Наказом Мінземстроя Росії від 04.08.1998 N 37 (додаток N 13). Відповідно до даної формою в технічному паспорті житлового приміщення міститься план квартири (викопіювання з поверхового плану будинку), а також розд. III "Технічний опис квартири". У технічному описі квартири вказується кількість і характеристики дверних прорізів, наявних в квартирі (п. 6 розд. III додатка N 13 до Інструкції про проведення обліку житлового фонду в Російській Федерації). Отже, пристрій окремого входу є переплануванням житлового приміщення.
за загальним правилом на виробництво перепланування житлового приміщення не потрібна згода інших домовласників. Однак відповідно до ч. 2 ст. 40 ЖК РФ в тому випадку, якщо перепланування житлового приміщення неможлива без приєднання до нього частини спільного майна в багатоквартирному будинку, то на таке перепланування приміщень повинна бути отримана згода всіх домовласників.

Відповідь юриста був корисний? + 0 - 0

Згорнути

отриманий
гонорар29%

юрист

Спілкуватися в чаті
• 7,7 рейтинг
• експерт

Максим, добрий вечір! Згідно ст.23 Житлового кодексу

5. Орган, який здійснює переклад приміщень, не пізніше ніж через три робочих дні з дня прийняття одного із зазначених у частині 4
цієї статті рішень видає або направляє на адресу, зазначену в заяві, або через багатофункціональний центр заявнику документ, що підтверджує прийняття одного із зазначених рішень. У разі подання заяви про переведення приміщення через багатофункціональний центр документ, що підтверджує прийняття рішення, направляється в багатофункціональний центр, якщо інший спосіб його отримання не вказано заявником. Форма і зміст даного документа встановлюються уповноваженим Урядом Російської Федерації федеральним органом виконавчої влади. Орган, який здійснює переклад приміщень, одночасно з видачею або направленням заявнику даного документа інформує про прийняття зазначеного рішення власників приміщень, що примикають до приміщення, щодо якого прийнято вказане рішення.
6.У разі необхідності проведення перебудови, і (або)
перепланування перекладного приміщення, і (або) інших робіт для
забезпечення використання такого приміщення в якості житлового або
нежитлового приміщення зазначений в частині 5 цієї статті документ повинен містити вимогу про їх проведення, перелік інших робіт, якщо їх проведення необхідно.
7. Передбачений частиною 5 цієї статті документ підтверджує закінчення перекладу приміщення і є підставою використання приміщення як житлового або нежитлового приміщення, якщо для такого використання не потрібно проведення його перебудови, і (або) перепланування, і (або) інших робіт.
8.Якщо для використання приміщення як житлового або нежитлового
приміщення потрібне проведення його перебудови, і (або)
перепланування, і (або) інших робіт, документ, зазначений у частині 5
цієї статті, є підставою проведення відповідних
перебудови, і (або) перепланування з урахуванням проекту перебудови й (або) перепланування, який представлявся заявником відповідно до пункту 5 частини 2 цієї статті, і (або) інших робіт з урахуванням переліку таких робіт, зазначених в передбаченому частиною 5 цієї статті документі.
9. Завершення зазначених у частині 8
цієї статті перебудови, і (або) перепланування, і (або) інших
робіт підтверджується актом приймальної комісії,сформованої органом, що здійснює переклад приміщень (далі - акт приймальної комісії). Акт приймальної комісії, що підтверджує завершення перебудови й (або) перепланування, повинен бути спрямований органом, що здійснює переклад приміщень, в орган або організацію, що здійснюють державний облік об'єктів нерухомого майна відповідно до Федерального закономот 24 липня 2007 року N 221-ФЗ «Про державний кадастр нерухомості »(далі - Федеральний закон« Про державний кадастр нерухомості »). Акт приймальної комісії підтверджує закінчення перекладу приміщення і є підставою використання перекладеного приміщення в якості житлового або нежитлового приміщення.


При цьому, згідно з ч. 2 ст. 22 ЖК

2. Переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення
не допускається, якщо доступ до перекладному приміщенню неможливий без
використання приміщень, що забезпечують доступ до житлових приміщень, або відсутня технічна можливість обладнати такий доступ до даного приміщення, якщо перекладне приміщення є частиною житлового приміщення або використовується власником даного приміщення або іншим громадянином як місце постійного проживання, а також якщо право власності на перекладне приміщення обтяжене правами яких-небудь осіб.

Оскільки вам в описаному випадку потрібен окремий вхід в рішенні про переведення житлового приміщення в нежитлове мало бути на це вказано в соот. рах. 8ст. 23 ЖК. Це і є підставою для проведення необхідних робіт.

Відповідь юриста був корисний? + 0 - 0

Згорнути

отриманий
гонорар29%

юрист

Спілкуватися в чаті
• 7,7 рейтинг
• експерт

Стаття 26. Підстава проведення перебудови й (або) перепланування житлового приміщення
Москвітін Олександр


Олександр, а вас не бентежить що в питанні мова про нежитлових приміщеннях йде?


Відповідь юриста був корисний? + 0 - 0

Згорнути

отриманий
гонорар29%

Юрист, г. Краснодар

Спілкуватися в чаті
• 9,3 рейтинг
• експерт

Привіт, Максим!


Устаткування окремого входу в нежитлове приміщення, треба вважати одним з варіантів перебудови приміщення. Тому відповідно до ст. 23 ЖК РФ Вам доведеться повторно звернутися із заявою до адміністрації поселення з усіма правовстановлюючими та іншими документами на приміщення. Треба думати, що при перекладі житлового приміщення в нежитлове всі необхідні узгодження Вами були отримані. Тому з обладнанням окремого входу таке узгодження, швидше за все, не буде потрібно.


Відповідь юриста був корисний? + 0 - 0

Згорнути

Юрист, м.Москва

Спілкуватися в чаті

вже побачив, що нежитлове)

Відповідь юриста був корисний? + 0 - 0

Згорнути

Юрист, м.Москва

Спілкуватися в чаті

якщо в результаті перепланування не зачіпається спільне майно МКД то узгодження з власниками не буде потрібно.

Відповідь юриста був корисний? + 0 - 0

Згорнути

Юрист, м.Москва

Спілкуватися в чаті
• 10,0 рейтинг
• експерт

Тому з обладнанням окремого входу таке узгодження, швидше за все, не буде потрібно.
Мурашко Володимир


суди думають по різному - мені здається доведеться нове згоду отримувати

все таки переклад в нежілое- це одне, а окремий вхід-який зачіпає стіни - загальне імущество- це інше.

У будь-якому випадку - краще не ризикувати інакше ризик потрапити на пристойні штрафи теж є -і як зазначено в статтях - суди дивляться по різному, але пріоритет буде про позицію держ. органів.

Відповідь юриста був корисний? + 0 - 0

Згорнути

отриманий
гонорар29%

Юрист, г. Краснодар

Спілкуватися в чаті
• 9,3 рейтинг
• експерт

Стаття 26. Підстава проведення перебудови й (або) перепланування житлового приміщення

Москвітін Олександр
Олександр, а вас не бентежить що в питанні мова про нежитлових приміщеннях йде?

Власов Андрій

Ви маєте рацію, Андрій, але щось Москвітіна я не бачу в відповідях. Перепрошую! Мабуть встиг видалити невірну відповідь.

Відповідь юриста був корисний? + 0 - 0

Згорнути

отриманий
гонорар29%

Юрист, г. Краснодар

Спілкуватися в чаті
• 9,3 рейтинг
• експерт

Тому з обладнанням окремого входу таке узгодження, швидше за все, не буде потрібно. Мурашко Володимир

суди думають по різному - мені здається доведеться нове згоду отримувати ".

Балашов Володимир

Доведеться або не доведеться - скажуть про це в адміністрації. Там теж думають по-різному. Спочатку краще сходити до них. Якщо зажадають узгодження, значить, доведеться їх отримати. Тому я і вписав вступним словом: "швидше за все",оскільки і сам не впевнений в цьому.

Відповідь юриста був корисний? + 0 - 0

Згорнути

• отриманий
  гонорар43%

  Юрист, м.Москва

  Спілкуватися в чаті
  • 10,0 рейтинг
  • експерт

  Привіт Максим, по суті проект з обладнання окремого входу в дані приміщення є переплануванням,
  Москвітін Олександр
  

  Добрий день. Переплануванням подібні дії не є, це реконструкція.

  ВИЗНАЧЕННЯ
  від 28 вересня 2015 р N 302-КГ15-11292
  Служба не згодна з висновками судів про те, роботи з демонтажу частини підвіконного простінка в несучій стіні будинку для влаштування входу і будівництва ганку спричинять зміну окремих параметрів даного об'єкта капітального будівництва, а саме, загальною площею несучої стіни багатоквартирного будинку, внаслідок чого дані роботи слід вважати реконструкцією; за змістом пункту 14 статті 1 Містобудівного кодексу Російської Федерації пристрій окремого входу і розширення віконного отвору само по собі не відноситься до реконструкції об'єкта капітального будівництва.
  Розпорядженням Адміністрації міста Красноярська від 15.10.2010 N 904-арх., Від 29.04.2013 N 1079-арх. підприємцю дозволено перевести житлові приміщення N 4,21 по проспекту Вільному, 36 в нежитлові приміщення з подальшою реконструкцією.
  Основним завданням проекту реконструкції, згідно з розділом 4 проектної документації, є переобладнання житлових приміщень під аптеку-доставку шляхом влаштування прорізу і розширення отвору в зовнішній несучій цегляній стіні і пристрій вхідного ганку з боку проспекту Вільний.
  Загальна площа приміщень після реконструкції (без урахування ганку) становить 93,87 кв. м, загальна площа приміщень після реконструкції з урахуванням ганку і сходи - 101,83 кв. м.
  Беручи до уваги характер виконаних робіт на підставі висновку експертизи, суди дійшли обґрунтованого висновку про відсутність у служби підстав для відмови у видачі висновку про відповідність реконструйованого об'єкта капітального будівництва технічним регламентам і проектної документації.
  Доводи заявника скарги по суті спрямовані на іншу оцінку доказів. Істотних порушень норм матеріального і процесуального права, що вплинули на результат справи, зазначені в скарзі доводи не підтверджують.
  

  ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ

  Згідно з пунктом 1 статті 209 Цивільного кодексу Російської Федерації власникові належать права володіння, користування і розпорядження своїм майном.
  Підпунктів 3 і 4 частини 1 статті 36 Житлового кодексу Російської Федерації передбачено, що власникам приміщень у багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності спільне майно в багатоквартирному будинку, в тому числі огороджувальні несучі та ненесучі конструкції даного будинку; земельну ділянку, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення і благоустрою.
  Частиною 2 названої статті передбачено, що власники приміщень в багатоквартирному будинку володіють, користуються і у встановлених Житловим кодексом Російської Федерації і цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном в багатоквартирному будинку.
  Зменшення розміру спільного майна в багатоквартирному будинку можливе лише за згодою всіх власників приміщень у даному будинку шляхом його реконструкції (частина 3 статті 36 Житлового кодексу Російської Федерації).
  Відповідно до частини 2 статті 40 Житлового кодексу Російської Федерації, якщо реконструкція, перебудова і (або) перепланування приміщень неможливі без приєднання до них частини спільного майна в багатоквартирному будинку, на такі реконструкцію, перебудову і (або) перепланування приміщень повинна бути отримана згода всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку.
  Таким чином, виходячи з наведених положень Житлового кодексу Російської Федерації слід, що в якості обов'язкової умови переведення житлового приміщення в нежитлове необхідна наявність згоди всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку в разі, якщо реконструкція, перебудова і (або) перепланування приміщень неможливі без приєднання до них частини спільного майна в багатоквартирному будинку або передачі при цьому частини спільної земельної ділянки.

  Судом встановлено і з матеріалів справи вбачається, що за проектом перепланування квартири<...> в будинку<...> по вул.<...> для перекладу в нежитлове приміщення власником планується обладнати окремий вхід в нього шляхом зміни несучих конструкцій будинку і розширення існуючого віконного прорізу в зовнішній стіні за рахунок зменшення даної несучої стіни будинку, пристрій на прилеглому до стіни будинку земельній ділянці ганку з сходовим маршем і пандусом.
  Таким чином, зазначені заходи спричинять внесення конструктивних змін в спільне майно багатоквартирного будинку шляхом часткового руйнування зовнішньої стіни будинку, що є огороджувальної конструкцією, тобто зменшення розміру загального майна. Облаштування вхідної групи в нежитлове приміщення, крім того, має наслідком зміну режиму використання частини земельної ділянки, займаного житловим будинком і прилеглого до нього.
  Оскільки переклад житлового приміщення, що належить заявнику, в нежитлове приміщення спричинить за собою часткове руйнування зовнішньої стіни багатоквартирного будинку та передачу заявнику частини прибудинкової території для обладнання окремого входу в нежитлове приміщення, на які поширюються права власників приміщень багатоквартирного будинку, то в даному випадку в силу положень частини 2 статті 40 Житлового кодексу Російської Федерації необхідно було попередню згоду власників приміщень у цьому будинку.
  Однак доказів, що підтверджують наявність згоди власників приміщень багатоквартирного будинку на використання загального майна при здійсненні Раднаевой В.Б. переведення житлового приміщення в нежитлове, заявником представлено не було.

  ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ

  ВИЗНАЧЕННЯ
  від 17 листопада 2015 р N 18-КГ15-206
  Власники приміщень у багатоквартирному будинку володіють, користуються і у встановлених названим кодексом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном в багатоквартирному будинку.
  Зменшення (збільшення) розміру загального майна можливе лише за згодою всіх власників приміщень у даному будинку шляхом його реконструкції.
  Відповідно до частини 2 статті 40 Житлового кодексу Російської Федерації якщо реконструкція, перебудова і (або) перепланування приміщень неможливі без приєднання до них частини спільного майна в багатоквартирному будинку, на такі реконструкцію, перебудову і (або) перепланування приміщень повинна бути отримана згода всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку.
  Таким чином, виходячи з наведених положень Житлового кодексу Російської Федерації слід, що в якості обов'язкової умови переведення житлового приміщення в нежитлове необхідна наявність згоди всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку в разі, якщо реконструкція, перебудова і (або) перепланування приміщень неможливі без приєднання до них частини спільного майна в багатоквартирному будинку або передачі при цьому частини спільної земельної ділянки.
  Частиною 1 статті 22 Житлового кодексу Російської Федерації передбачено, що переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення та нежитлового приміщення в житлове приміщення допускається з урахуванням дотримання вимог Кодексу та законодавства про містобудівну діяльність.
  Відмова в перекладі житлового приміщення в нежитлове приміщення або нежитлового приміщення в житлове приміщення допускається в тому числі в разі недотримання передбачених статтею 22 названого кодексу умов переведення приміщення (пункт 3 частини 1 статті 24 Житлового кодексу Російської Федерації).
  Відповідно до пункту 14 статті 1 Містобудівного кодексу Російської Федерації під реконструкцією об'єктів капітального будівництва розуміється зміна параметрів об'єкта капітального будівництва, його частин, в тому числі надбудова, перебудова, розширення об'єкта капітального будівництва, а також заміна та (або) відновлення несучих будівельних конструкцій об'єкта капітального будівництва.
  Згідно з пунктом «в» частини 2 розділу 1 (визначення складу спільного майна) Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджених постановою Уряду Російської Федерації від 13 серпня 2006 р N 491, до складу загального майна включаються огороджувальні несучі конструкції багатоквартирного будинку (включаючи фундаменти , несучі стіни, Плити перекриттів, балконні та інші плити, несучі колони і інші огороджувальні конструкції).

  так само питання по землі під вхідний группой.юріст зробив від мого обличчя кадастровий праспорт на землю всього будинку, і звернувся до земельного з проханням про видачу землі під вхідну групу, нам відмовили, так як весь квартал повинен бути внесеним до ген план. ?? ? це правильні дії?
  максим

  Формування земельної ділянки під багатоквартирним будинком відбувається незалежно від наявності або відсутності ген плану, за заявою будь-якого власника. Тільки за цим пунктом Вам відмовити не мали права.
  

  підкажіть може є до кого звернутися вирішити під ключ
  максим
  

  Шукайте на місці, на сайті, наскільки мені відомо, таких юристів немає, якщо тільки хтось не захоче поїхати в Крим.

  Відповідь юриста був корисний? + 0 - 0

  Згорнути

Власник нежилого приміщення в житловому будинку може зіткнутися з необхідністю отримання окремого входу в своє нежитлове приміщення. Правові підстави вказані вПостанові Уряду Москви за номерами № 73-ПП і № 621-ПП. Якщо коротко, то для отримання можливості проведення робіт необхідно отримати погодження окружний Житлової інспекції Москви на пристрій готельної вхідної групи.

Вам потрібно узаконити або узгодити окремий вхід. Для цього необхідно виготовити Проект зміни фасадної частини будівлі (наприклад, у нашої фірми), який повинен враховувати, як побажання замовника, так і відповідати загальному архітектурному вигляду будівлі, тобто бути вписаним в існуючі стильові і колірні рішення і якщо не збігатися з ними, то гармонійно поєднуватися. Професійні архітектори-проектувальники допоможуть в цьому. Так само проектом повинно бути передбачено використання входу маломобільними громадянами (коляски, інвалідні крісла), відповідати будівельним нормам і нормам протипожежної безпеки.

Набір документів, який необхідно надати в Житлову інспекцію відомий:

Це документи БТІ (техпаспорт або поверховий план, експлікація, Форма5, форма1)

Проект зміни фасаду будівлі з розрахунками про допустимість обладнання окремого входу (наша фірма може розширити проект і погодити так само перепланування внутрішнього приміщення)

Узгодження Росспоживнагляду.

Протокол зборів власників житла. Де позитивне рішення щодо зміни фасаду повинні правильно документально висловити 2/3 від числа власників, а не проживають (!).

Для прискорення розгляду додати копію правовстановлюючих документів, отримання Житлової інспекцією документів самостійно по внутрішньовідомчих взаємодії збільшує час розгляду документів на 10 робочих днів.

З огляду на все вищесказане, витрати на самостійне узгодження окремого входу власником виявляються вищими і терміни отримання погодження постійно будуть зрушуватися вправо, тобто збільшуватися. Тому ми рекомендуємо звертатися до професіоналів, які щодня працюють над такими завданнями, мають досвід рішень і можуть заощадити ваші гроші і нерви.

Наприклад, наша фірма надає послуги «під ключ»: проводить обстеження приміщення та аналіз наявних документів, сама виготовляє Архітектурний проект, при необхідності виготовляє проект перепланування, замовляє і отримує документи БТІ, отримує в найкоротші терміни узгодження Росспоживнагляду, одночасно з цим фахівці проводять збори мешканців і отримують необхідні 2/3 позитивних голосів. Потім ми готуємо пакет документів і передаємо в жілінспекциі, отримуючи Розпорядження на зміну фасаду і, при необхідності, на узгодження перепланування. Після виконання робіт по будівництву окремого входу, ми можемо виконати роботи і вам не треба шукати сторонню компанію, сторонами власника, Житлової інспекції, проектної організації, підрядної організації виконується підписання Акту про завершеному перебудові. Після цього залишається викликати співробітника БТІ і зафіксувати зміни в базі БТІ, чи треба згадувати, що наша компанія зробить за вас і це? Ми допоможемо Вам узгодити окремий вхід.

Узгодження окремого виходу

Необхідність улаштування окремого входу виникає при переобладнанні нежитлових приміщень, перекладі приміщення з житлового в нежитловий фонд. Якщо нежитлове приміщення розташоване в житловому будинку, то вхід в нього повинен бути самостійним без використання загальної сходової клітки. Крім цього, за протипожежним нормам нежитлові приміщення загальною площею приблизно понад 100 кв.м. повинні мати два шляхи евакуації, а торговельні зали площею понад 150 кв.м. повинні мати два виходи безпосередньо із залу. .

Пристрій входів з використанням додаткової земельної ділянки вимагає:
1. Попереднього узгодження з АПУ району та відділом підземних споруд Мосгоргеотреста, які перевіряють наявність / відсутність інженерних комунікацій (телефонні лінії, електромережі, каналізація, водопостачання, дренаж, тепломережі та ін.) В місці проектованого входу;
2. Наявність договору на оренду земельної ділянки під будівлею в разі виступанія проектованого ганку за габарити існуючих елементів будівлі;
3. Нотаріально завірена згода власника квартири, що знаходиться безпосередньо над влаштовуються входом, при облаштуванні тамбура або козирка в житловому будинку.
4. Згода товариства власників житла (якщо діє). Для цього необхідно збирати загальні збори власників житла, на якому ухвалюватиметься рішення про видачу згоди на пристрій окремого входу;
5. Згода власника об'єкта нерухомості для орендованих приміщень;
6. Розробки технічного висновку;
7. Розробки проекту влаштування окремого входу;
8. Отримання ситуаційного плану М 1: 2000;
9. Отримання геоподоснови М 1: 500;
10. Узгодження ОПС Мосгоргеотрест;
11. Узгодження МГ Телефонна мережа;
12. Узгодження МГП "Мосводоканал";
13. Узгодження ГУП «Мосгортепло»;
14. Узгодження Тепловий мережі АТ «Мосенерго»;
15. Узгодження ГУП «Московський метрополітен»;
16. Узгодження МГПО «Мосгаз»;
17. Узгодження Московської кабельної мережі «Мосенерго»;
18. Узгодження Мосжілнііпроект;
19. Узгодження з Держсанепіднагляду округу;
20. Узгодження з Держпожнаглядом (ГОиЧС) округу;
21. Узгодження Управи району;
22. Узгодження Архітектурно-планувальне управління округу;
23. Узгодження ГоловАПУ Моськомархитектури;
24. Узгодження Художньої ради при ГоловАПУ;
25. Узгодження ФСТ (по об'єктах, що знаходяться поблизу урядових трас);
26. Узгодження ГУОП р Москви (для об'єктів будівництва до 1965 року);
27. Узгодження Мосгосекспертізи або авторів будинку (для узгодження конструктивних рішень при влаштуванні отворів, сходів, входів, тамбурів-входів, балконів і лоджій),

За умови всіх потрібних погоджень Мосжілінспекция або Міжвідомча комісія префектури округу видає Дозвіл на здійснення містобудівної діяльності з проведення реконструктивних робіт.
При виконанні робіт по розриття перед початком робіт оформляється Ордер Об'єднання адміністративно-технічних інспекцій Уряду Москви (ОАТІ).

Найчастіше необхідність в узгодженні з'являється якщо:

• квартира переводиться в нежитловий фонд;
• організовується додатковий вхід в нежитлове приміщення.

Відповідно до норм законодавства нежитлове приміщення повинно мати як мінімум 2 виходи, тому якщо ви вирішили перетворити свою двокімнатну квартиру на першому поверсі будинку в магазин, вам доведеться влаштовувати окремий вхід в нежитлове приміщення з вулиці (використовувати вихід на сходову клітку заборонено). Новий вхід не повинен псувати архітектурний вигляд будинку.

Наша компанія займається узгодженням подібних робіт, тому якщо ви вирішили влаштувати окремий вхід в житловому будинку, а також в нежилому будинку, рекомендуємо вам звернутися до фахівців з великим стажем. Наша компанія є однією з процвітаючих копаній в місті Москва зі штатом сильних юристів і архітекторів. Ми не тільки зробимо узгодження, але і підготуємо проект вхідної групи.

Узгодження окремого входу має ряд особливостей, зокрема, власнику приміщення, якщо воно знаходиться в житловому будинку, необхідно отримати дозвіл на будівництво у власників парадній. Часто в цьому полягає одна з основних проблем, яку можуть вирішити юристи та архітектори нашої компанії, переконавши мешканців в безпеці даного підприємства.

У разі якщо переведення у нежитловий фонд здійснюється одночасно з узгодженням окремого входу, документацію на узгодження входу можна подати разом з документами на переказ. Пакет повинен включати проект окремого входу, узгодження, висновки і т.д. Порядок узгодження в даному випадку визначається Постановою уряду №382-ПП від 15 травня 2007 року.

збори власників

Ми отримуємо необхідне рішення зборів в більшості випадків, за винятком тих, де є явний конфлікт з більшістю мешканців. Фахівці мають відповідний досвід. Проводимо зборів власників очно, або заочно.

Вартість робіт по проведенню зборів варіюється в залежності від будинку, округи, району, вимог Гуїса тощо супутніх обставин і кожен раз визначається індивідуально

Оплата відбувається тільки за фактом отримання потрібного рішення (!!!), тільки в нашій компанії. При цьому Адміністративні витрати 15-20 тис. Рублів складають суму авансу для підготовчої роботи.

головна умова для перекладу з житлового фонду в нежитловий

від 1000 руб. за 1 квартиру

вартість одного підпису

Етапи узгодження окремого входу в приміщення

Компанія «МВК-Сервіс» проводить повний цикл робіт за погодженням окремого входу.

• розробка проекту нового входу;
• узгодження проекту з СЕС, МНС, АПО, Москомархитектурой і при необхідності з Москомнаследіем, Мосгоргеотрест, балансоутримувачами комунікацій і т.д.
• подача документів в Префектуру (для нежитлових будівель) або Мосжилинспекцию (для житлових будинків), які видають дозвіл на пристрій входу.

Після узгодження проводиться пристрій окремого входу, який вводиться в експлуатацію з отриманням спеціального акту. Далі БТІ виробляє обміри приміщення і видає нові документи, на підставі яких можна вносити зміни в правовстановлюючі документи на приміщення.

Узгодження окремого входу на увазі необхідність зібрати величезний перелік документів. У деяких випадках знадобиться отримання дозволів в безлічі різних інстанцій, в тому числі отримання дозволу головного архітектора проекту будинку.

Щоб не вдаватися в подробиці складного процесу збору документів, краще довірити справу фахівцям. Ціни на наші послуги відповідають швидкості і якості роботи, з нами ваша нерухомість знаходиться в надійних руках. Ми допоможемо вам узгодити пристрій нового входу та інші реконструктивні роботи в стислі терміни - 2-4 місяці.

Відповідно до законів РФ, мешканці перших і других поверхів багатоповерхових будинків мають право на облаштування окремого входу. Однак, для того, що б законно реалізувати це право буде потрібно чимало часу, сил і грошей. І пов'язано це не тільки з проведенням будівельних робіт.

Є кілька основних причин, по яким може знадобитися зробити окремий вхід:

1. При перекладі житлового приміщення (квартири) у нежитлове (офіс, магазин, салон краси і багато іншого). Відповідно до вимог ГОСТу, МНС і розпорядження мера Москви, для дотримання протипожежних норм необхідно мати окремий вхід в нежитлове приміщення. Будь-яке таке приміщення повинне бути обладнане окремим виходом, крім виходу на сходову клітку, тобто для евакуації повинні бути два виходи.
2. Якщо це магазин або торговий зал, площа якого перевищує 150 м, то ці два виходи повинні бути безпосередньо із залу.
3. Бажання власника нерухомості. Наприклад, якщо він не хоче користуватися під'їздом або йому необхідно обладнати комфортний доступ до вулиці інваліду колясочнику.

Для того, що б оформити дану реконструкцію приміщення Вам буде потрібно обійти безліч інстанцій і зібрати солідну папку документів.

Узгодження окремого входу

Узгодження окремого входу включає:

1. Техзаключеніе на будівництво (інженерне висновок про несучу здатність фундаменту і конструкції будинку), геоподоснову і ситуаційний план.
2. Узгодження входу в Держсанепіднагляду, Мосгосекспертіза, Москомархітектуре, Мосжілінспекция.
3. Якщо новий вхід вдає із себе сходи або тамбур, то необхідно забезпечити доступ до всіх комунікацій, що знаходяться під цією конструкцією, а це значить - отримати узгодження всіх експлуатують їх організацій.
4. Наявність додаткового входу істотно змінює фасад будинку, тому потрібно отримати погодження місцевих та муніципальних органів влади. Муніципалітет може зажадати реконструкцію всього фасаду, а це тягне за собою отримання дозвіл на будівництво та узгодження проектної документації.
5. Більше половини від 2/3 всіх власників будівлі повинні дати свою згоду. Голоси вважаються за площами, т. Е. Має бути згода тих власників, яким належить 2/3 площ. Якщо в будинку є товариство співвласників квартир, то необхідно провести збори товариства і отримати згоду.
6. Якщо мова йде про окремому вході на другий поверх, то для цього потрібна згода сусідів знизу.

Проект облаштування окремого входу не повинен бути пов'язаний з приєднанням загальнобудинкового майна. Огороджувати частина прибудинкової ділянки заборонено законом. На сьогоднішній день немає порядку отримання дозволу на пристрій окремого входу, який виходить за габарити будівлі. Узгодження входу за рахунок балконної плити або на місці лоджії значно простіше, оскільки цей балкон відноситься тільки до даного приміщення.

За правилами законодавства будівельні роботи по даній перепланування проводяться тільки після збору необхідних паперів. Однак, оформити вже обладнаний вхід, в ряді випадків, теж можливо. Ми ж рекомендуємо не поспішати і виконувати розпорядження державних органів.

Наша компанія надає повний комплекс послуг з розробки та узгодження проекту окремого входу, а так же оформленням документів на вже переплановані приміщення. Телефонуйте - ми будемо раді Вам допомогти!

У всіх випадках (з житловим або не житловим приміщенням) процедура реалізації нелегке завдання, яка помітно прискорюється і полегшується при підході досвідчених фахівців.

Яким чином?!

Для початку необхідно підготувати документи для проектування пристрою окремого входу, а саме: отримати технічний висновок будівництва, підготувати проект окремого входу, отримати ситуаційний план, отримати геоподоснову.
Далі, необхідно провести узгодження реконструкції в державних інстанціях, таких як: Мосархітектура, Госпожнадзор, Держсанепіднагляду і т.д. Кінцеве дозвіл на будівництво окремого входу, ґрунтується на узгодженому з необхідними інстанціями проект будівництва і видається за формою Москомархітектури АПУ округу.
При підході фахівців, труднощів загальмовують процес збору документів або погодження, не виникне.

Окремий вхід в нежитлове приміщення відрізняється процесом і ускладнюється відповідно. Причиною винесення окремого входу, стає необхідність розміщення нежитлового приміщення в житловому будинку. За вимогами ГОСТу, пожежної інспекції та МНС, нежитлове приміщення повинно мати окремий вхід і два шляхи евакуації (в разі екстрених ситуації).

Почати облаштування окремого входу в даному випадку варто з переведення приміщення з житлового в не житловий фонд. Як це робиться?
Подібна зміна статусу приміщення можлива лише при дотриманні наступних вимог:
- в приміщенні ніхто не повинен бути прописаний;
- приміщення розташовується, або на першому поверсі, або над не житловим об'єктом;
- будівля, в якому знаходиться приміщення, не повинно бути в аварійному стані;
- проект облаштування окремого входу може бути узгоджений.

За відповідності об'єкта перекладу вищевикладеним вимогам, залишається отримання необхідних довідок, висновків з державних інстанцій, після чого Департаментом житлової політики та житлового фонду, здійснюється зміна статусу приміщення. При професійному підході до всіх процедур, вищеописаний процес займе близько шести місяців.